Tassazione degli affitti in Spagna per i proprietari non residenti

Questo rapporto illustra la tassazione applicabile ai proprietari non residenti che affittano immobili in Spagna. Analizza le differenze legali e fiscali tra affitti a lungo termine e affitti a breve termine (vacanze), la tassazione in base alla residenza fiscale del proprietario (UE/SEE o fuori dall'UE), le normative fiscali nazionali (IRNR, IVA, detrazioni e obblighi), le normative regionali (con particolare attenzione alle Asturie e un confronto con Catalogna, Madrid, Isole Baleari, tra gli altri), esempi di calcolo delle imposte per diversi paesi (Norvegia, USA, Regno Unito) e considerazioni sui trattati contro la doppia imposizione per evitare la doppia imposizione.

1. Affitto a lungo termine vs. affitto a breve termine (turistico)

Quadro giuridico: la principale differenza giuridica risiede nello scopo e nel regime giuridico dell'affitto. Gli affitti a lungo termine (residenza abituale) sono regolati dalla Legge sulle Locazioni Urbane (LAU), mentre gli affitti a breve termine a scopo turistico sono solitamente esclusi dalla LAU e sono regolati dalla normativa sul turismo di ciascuna Comunità Autonoma.

In particolare, la LAU esclude

“il trasferimento temporaneo dell'uso della totalità di un'abitazione arredata e attrezzata in condizioni di uso immediato, commercializzata o promossa nei canali turistici... per scopi lucrativi, quando è soggetta a un regime specifico derivante dalla normativa settoriale sul turismo”.

In altre parole, gli affitti turistici (ad esempio tramite Airbnb, Booking, ecc.) non sono considerati affitti di abitazioni abituali, ma servizi di alloggio disciplinati dalle leggi regionali sul turismo, mentre un affitto a lungo termine (ad esempio un contratto annuale per la residenza permanente dell'inquilino) è coperto dalla LAU.

Diritti e obblighi diversi: essendo soggetti a normative diverse, esistono importanti distinzioni: in un affitto regolare (a lungo termine), l'inquilino gode di maggiori tutele (durata minima del contratto, proroghe forzate, ecc. secondo la LAU) e il locatore deve depositare il deposito legale presso l'ente regionale corrispondente. D'altra parte, negli affitti turistici, le condizioni sono concordate liberamente all'interno del quadro imposto dalla normativa sul turismo (ad esempio, requisiti di qualità, registrazioni, limitazioni di giorni o capacità, ecc.) Inoltre, molte Comunità Autonome richiedono una registrazione o una licenza per gli affitti turistici e il rispetto di requisiti tecnici e di servizio.

Differenze fiscali in base al tipo di affitto: Dal punto di vista fiscale nazionale, sia gli affitti a lungo termine che quelli turistici generano un reddito da locazione che viene tassato in Spagna. Tuttavia, per i proprietari residenti in Spagnaesiste un significativo incentivo fiscale per gli affitti a lungo termine per residenza permanente: nell'IRPF viene applicata una riduzione del 60% sul rendimento netto positivo ottenuto dall'affitto della residenza permanente dell'inquilino (Nota: a partire dal 2024 questa riduzione può variare in base alle nuove condizioni legislative, ma nei contratti precedenti era in generale del 60%). Questa riduzione non si applica agli affitti stagionali o turistici o ai proprietari non residenti. I proprietari non residenti, essendo tassati ai sensi dell'IRNR, non possono applicare questa riduzione e sono tassati al 100% della rendita (netta o lorda a seconda dei casi, vedi sezione 3). In entrambi i tipi di locazione, se l'affitto si limita alla mera messa a disposizione dell'immobile senza servizi aggiuntivi, l'operazione è esente da IVA (vedi sezione 3), essendo considerata una locazione abitativa; mentre se in una locazione turistica vengono forniti servizi tipici del settore alberghiero (pulizie periodiche durante il soggiorno, cambio delle lenzuola, servizi di ristorazione, ecc.), allora ai fini fiscali si tratta di un'attività ricettiva soggetta a IVA (10%).

In breve, la breve durata di per sé non cambia l'applicazione dell'IRNR, ma di solito implica ulteriori requisiti (registrazione turistica, eventuali obblighi di IVA, tasse turistiche locali, ecc.

2. Tassazione in base al paese di residenza del proprietario (UE/SEE vs. non UE)

La residenza fiscale del proprietario determina il trattamento fiscale del reddito da locazione in Spagna, in particolare per quanto riguarda l'imposta sul reddito dei non residenti (IRNR). La normativa spagnola distingue tra locatori residenti nell'Unione Europea o nello Spazio Economico Europeo (SEE) con un efficace scambio di informazioni (tra cui Norvegia e Islanda e, in pratica, Liechtenstein) e locatori residenti in paesi terzi (al di fuori dell'UE/SEE). Le principali differenze sono:

Aliquota fiscale: i non residenti nell 'UE/SEE sono tassati al 19% sui loro redditi da locazione in Spagna, mentre i non residenti nell'UE/SEE sono tassati al 24%. Queste aliquote sono in vigore a partire dal 2016 (in precedenza nel 2015 l'aliquota UE era del 19,5% e negli anni precedenti del 24-25%).
Deduzione delle spese: I proprietari residenti in un altro Stato dell'UE o del SEE possono calcolare il reddito imponibile IRNR su base netta, ossia il reddito meno le spese deducibili relative all'affitto, proprio come farebbe un residente in IRPF.

Possono detrarre spese giustificate, direttamente collegate al reddito da locazione , come ad esempio

al reddito da locazione, come ad esempio: spese di manutenzione e riparazione, interessi ipotecari sull'immobile, tasse locali (ad esempio IBI, tassa sui rifiuti), assicurazioni, spese condominiali, spese di gestione o di pubblicità, ammortamento dell'immobile, ecc.

Al contrario, i proprietari non residenti al di fuori dell'UE/SEE non possono dedurre le spese e devono essere tassati sul reddito lordo percepito. Questo comporta una differenza significativa nell'onere fiscale effettivo.

Di seguito è riportata una tabella che confronta la tassazione IRNR in base alla residenza del proprietario:

Residenza fiscale del proprietarioBase imponibile del redditoDetrazioni consentiteEsempio di calcolo Residente UE/SEE (persona fisica) | 19% | Reddito netto (reddito - spese connesse)| Sì (spese connesse all'affitto: IBI, riparazioni, interessi, ammortamento 3% del valore della costruzione, ecc.)| Ad esempio, reddito annuo 14.000€, spese deducibili 8.500€ → base 5.500€; IRNR = 5.500€ × 19% = 1.045€ (essendo UE)
Residente al di fuori dell'UE/SEE | 24% | Reddito lordo (senza sottrarre le spese) | No (non sono ammesse detrazioni, a meno che non si applichi un accordo) | Ad esempio, stesso reddito 14.000€ (spese non detraibili 8.500€) → base 14.000€; IRNR = 14.000€ × 24% = 3.360€.

Esempio: un proprietario tedesco (UE) che affitta la sua proprietà in Spagna per 3.000€ a trimestre e ha 1.200€ di spese deducibili in quel periodo, sarà tassato in Spagna al 19% su 1.800€ di rendimento netto, pagando 342€ di IRNR.

D'altra parte, un proprietario britannico (Regno Unito, paese terzo) con un affitto di 14.000 € all'anno e 8.500 € di spese non deducibili pagherà 3.360 € di IRNR, poiché il 24% viene applicato su tutti i 14.000 €.

Allo stesso modo, un proprietario italiano (la Norvegia e l'Islanda fanno parte del SEE) sarà trattato come un proprietario dell'UE (19% sul reddito netto). Un proprietario statunitense o di qualsiasi altro paese non appartenente all'UE sarà tassato al 24% sul reddito lordo.

3. Norme fiscali nazionali: imposta sul reddito, IVA, deduzioni e responsabilità

Questa sezione illustra la tassazione prevista dal sistema spagnolo per gli affitti di immobili da parte di non residenti, comprese l'imposta sul reddito dei non residenti (IRNR), l'imposta sul valore aggiunto (IVA), le detrazioni applicabili e altri obblighi fiscali.

3.1 Imposta sul reddito dei non residenti (IRNR)

Reddito da locazione: Il reddito derivante dall'affitto di un immobile situato in Spagna da parte di un non residente è sempre tassato in Spagna attraverso l'IRNR, dato che i trattati sulla doppia imposizione attribuiscono la tassazione allo Stato in cui si trova l'immobile.

In generale, tali redditi sono considerati redditi da capitale immobiliare ai sensi dell'IRNR (redditi passivi), a meno che l'affitto non costituisca un'attività economica del non residente in Spagna (vedi la sezione sulla stabile organizzazione ).

Quando l'affitto non costituisce un'attività economica (il che è normale, dato che il proprietario di solito non ha un'organizzazione commerciale in Spagna), ogni reddito da affitto maturato viene dichiarato come reddito da capitale immobiliare. La base imponibile viene calcolata in base alla residenza fiscale del proprietario, come abbiamo visto: se è un residente UE/SEE, può dedurre le spese ammissibili (descritte di seguito), mentre se è un residente extra-UE non può dedurre le spese.

L'imposta viene calcolata applicando l'aliquota corrispondente del 19% o del 24% su tale base.

Ogni pagamento dell'affitto si considera maturato nel momento in cui è dovuto o ricevuto, il che determina il periodo di imposta da pagare.

Obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi (modulo 210): Il proprietario non residente deve presentare la dichiarazione IRNR utilizzando il modulo 210. Fino al 2023, era consuetudine presentare una dichiarazione trimestrale per ogni trimestre in cui si otteneva il reddito (o anche una per ogni mese di affitto, anche se era consentito raggruppare le dichiarazioni trimestrali se si trattava dello stesso pagatore e della stessa proprietà).

Tuttavia, a partire dal

2024, è stata introdotta la possibilità di raggruppare i redditi da locazione dell'intero anno in una dichiarazione annuale(deposito unificato) anziché trimestrale.

In altre parole, a partire dal 2024, il modulo 210 per gli affitti potrà essere presentato annualmente con tutti i redditi dell'anno, entro le scadenze stabilite, semplificando gli obblighi formali.

Ritenute: Se il locatario (affittuario) è un'azienda o un professionista che utilizza l'immobile per la propria attività, è obbligato a effettuare una ritenuta al momento del pagamento dell'affitto al non residente. La ritenuta è del 24% in generale, o del 19% se il locatore dimostra di essere residente nell'UE, in Norvegia o in Islanda.

Questa ritenuta viene versata alle autorità fiscali in base all'IRNR del non residente. Se l'affittuario è un

Se l'affittuario èun privato, non c'è alcuna ritenuta d'acconto, quindi il locatore deve pagare l'imposta trimestralmente o annualmente per proprio conto. In pratica, molti affitti (soprattutto di abitazioni) sono destinati a privati, quindi il proprietario non residente presenta direttamente i suoi 210 moduli, pagando l'importo corrispondente. Se è prevista una ritenuta d'acconto (ad esempio nel caso di affitto a una società), anche il non residente presenterà il modulo 210 dichiarando il reddito e sottraendo la ritenuta d'acconto.

Spese deducibili (solo UE/SEE): per i proprietari non residenti nei paesi UE/SEE, le spese deducibili ammesse sono le stesse che possono essere dedotte dai residenti nell'IRPF per i redditi da capitale immobiliare.

Queste includono, ad esempio

Imposte e tasse locali: imposta sui beni immobili (IBI), tassa sulla raccolta dei rifiuti, ecc.
Spese condominiali e altricosti di manutenzione (pulizia, riparazioni, piccole modifiche necessarie per l'affitto).
Assicurazione sulla casa legata all'immobile affittato.
Interessi sui mutui ipotecari per l'acquisto o il miglioramento dell'immobile affittato (per la parte del periodo in cui è affittato).
Servizi e forniture pagati dal proprietario durante il periodo di affitto (acqua, elettricità, internet, ecc., se sono a carico del proprietario).
Ammortamento dell'immobile: è consentita una deduzione percentuale annuale per l'ammortamento dell'immobile affittato. La legge IRPF fissa generalmente il tasso annuo al 3% del maggiore tra il valore di acquisizione (costo di costruzione, escluso il valore del terreno) e il valore catastale dell'immobile proporzionale al periodo di locazione. Questo ammortamento è un'importante spesa deducibile negli affitti a lungo termine.

Queste spese sono deducibili solo se il reddito è dichiarato da un contribuente UE/SEE e se sono direttamente collegate all'immobile e all'attività di locazione in Spagna.

Inoltre, sono deducibili solo nella misura del numero di giorni effettivamente affittati. I periodi in cui l'immobile non viene affittato non generano spese deducibili in quel momento (ma possono generare responsabilità fiscali per

reddito figurativo, vedi nota seguente). D'altra parte, i non residenti nell'UE non possono applicare alcuna spesa: sono tassati sul loro intero reddito.

Nota: quando l'immobile rimane vuoto o ad uso proprio per una parte dell'anno, il proprietario non residente deve presentare una dichiarazione IRNR per il reddito figurativo di quei giorni (imputazione del reddito immobiliare urbano). L'affitto imputato è in genere calcolato come l'1,1% o il 2% del valore catastale annuo ripartito per i giorni non affittati ed è inoltre tassato al 19%/24% a seconda dei casi.
iberiantax.com. La dichiarazione del reddito figurativo (uso proprio) viene normalmente effettuata una volta all'anno (modulo annuale 210 per l'imputazione).

Attività economica vs. locazione passiva: vale la pena ricordare che, se il locatore non residente organizza la sua locazione in Spagna in modo tale da costituire una stabile organizzazione, il trattamento fiscale cambia. Secondo la normativa, affinché l'affitto sia considerato un'attività economica (in IRPF/IRNR), il locatore deve avere almeno una persona impiegata a tempo pieno per gestire l'affitto (ad esempio un amministratore o un custode).

In pratica, pochi non residenti soddisfano questo requisito. Se un non residente ha una stabile organizzazione in Spagna, sarà tassato come un'entità locale (aliquota d'imposta sulle società, attualmente del 25%, sugli utili netti e obblighi contabili/fiscali corrispondenti).

Questo caso non è usuale per i proprietari di case individuali; essi sono normalmente tassati come non residenti

senza una stabile organizzazione (per i redditi isolati da capitale immobiliare).

3.2 Imposta sul valore aggiunto (IVA) sugli affitti

La tassazione IVA degli affitti dipende dall'uso dell'immobile affittato e dai servizi resi:

Locazione di abitazione ad uso residenziale (locazione urbana tradizionale dell'immobile per l'utilizzo da parte dell'inquilino come abitazione permanente, senza servizi aggiuntivi): è esente da IVA ai sensi della Legge spagnola sull'IVA.
Il trasferimento della nuda proprietà ad uso abitativo non è soggetto all'IVA; tale transazione è invece soggetta all'Imposta sul Trasferimento (Impuesto de Transferimento).

Imposta sul trasferimento (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)

TPO (Transmisiones Onerosas) come un contratto di locazione di immobili urbani. Nella maggior parte delle Regioni Autonome, l'ITP per l'affitto di immobili viene pagata dall'inquilino tramite un'autodichiarazione (con un'aliquota ridotta, a volte intorno allo 0,5% o un importo fisso a seconda dell'affitto). In pratica, molti affittuari privati non pagano l'ITP, ma legalmente gli affitti esenti da IVA sono soggetti all'ITP.
Affitto turistico senza servizi alberghieri (ad esempio appartamento turistico in cui vengono forniti solo l'alloggio e i beni di prima necessità): anche questo è considerato esente da IVA e soggetto a ITP, in quanto si tratta di un mero trasferimento dell'uso dell'immobile. È irrilevante che sia di breve durata; il punto chiave è che non ci sono servizi alberghieri tipici. Il fisco equipara questo caso a un affitto residenziale (anche se per giorni o settimane), purché sia limitato all'alloggio. Pertanto, un proprietario che affitta il suo appartamento tramite Airbnb senza fornire servizi aggiuntivi non deve addebitare l'IVA al turista (tuttavia, deve segnalare l'affitto al fisco tramite il modulo 210 e il reddito corrispondente, come indicato sopra).
Affitto con servizi alberghieri: se insieme alla cessione dell'immobile vengono offerti servizi tipici del settore alberghiero - ad esempio, pulizia regolare durante il soggiorno, cambio di lenzuola e asciugamani, servizio pasti, reception/concierge, organizzazione di attività, ecc. - la transazione non è esente da IVA. Diventa una fornitura di servizi di alloggio, soggetta all'aliquota IVA del 10% (aliquota ridotta applicabile ai servizi di alloggio turistico). In questo caso, il locatore (proprietario non residente) deve registrarsi ai fini IVA in Spagna, emettere fatture IVA e presentare dichiarazioni IVA trimestrali (modulo 303) e annuali (modulo 390). Se il locatore è un non residente senza stabilimento, potrebbe aver bisogno di un rappresentante fiscale per l'IVA in Spagna. In generale, la maggior parte dei piccoli proprietari evita di offrire servizi aggiuntivi per non complicare il proprio status fiscale e si limita ad affittare l'immobile (esente da IVA).

Esempio: se un non residente affitta il suo appartamento con pulizia settimanale e colazione agli ospiti, dovrà addebitare il 10% di IVA su ogni fattura di affitto. Se invece si limita ad affittare l'appartamento e gli ospiti fanno da soli, l'IVA non viene addebitata (esenzione dall'affitto).

Importante: di recente è stato chiarito a livello normativo che i proprietari non residenti di immobili affittati in Spagna devono rispettare l'IVA ove applicabile. A partire dal 2023, sono state eliminate alcune incertezze ed è stato confermato che, se l'affitto non è esente (nel caso di locali commerciali o alloggi serviti), il non residente è soggetto all'IVA spagnola e non c'è esenzione per lo status di non stabilito.

Pertanto, deve registrarsi e pagare l'IVA in Spagna se affitta beni soggetti a IVA.

3.3 Altri obblighi fiscali formali

Oltre all'IRNR e, ove applicabile, all'IVA, i proprietari non residenti hanno alcuni obblighi formali e fiscali aggiuntivi da considerare:

Registrazione al Censimento: se l'affitto è classificato come attività economica (ad esempio, affitto turistico con servizi), il proprietario deve registrarsi al Censimento degli Imprenditori, dei Professionisti e dei Titolari di Partita Iva utilizzando il modulo 036/037 prima di iniziare l'attività. Se l'attività si limita all'affitto esente (abitazioni) senza attività economica, non è necessario registrarsi come imprenditore a questi fini, anche se è necessario presentare il modulo IRNR 210 corrispondente.
Imposta sulle Attività Economiche (IAE): l'affitto di immobili è tassato dall'IAE (affitto di immobili in epigrafe). Tuttavia, le persone fisiche e gli enti con un fatturato annuo inferiore a 1 milione di euro sono esenti dal pagamento dell'IAE. In pratica, un locatore privato non residente non pagherà l'IAE a meno che il suo reddito in Spagna non superi questa soglia. Tuttavia, se si tratta di un'attività commerciale (molte proprietà o servizi), deve essere iscritta nel registro IAE, anche se non comporta il pagamento dell'IAE.
Modulo 179 (informazioni sugli affitti turistici): le piattaforme di intermediazione (come Airbnb, HomeAway, ecc.) hanno l'obbligo di comunicare trimestralmente all'Agenzia delle Entrate i soggiorni turistici tramite il modulo 179, che riporta i dati relativi ai proprietari, al reddito, ai giorni di affitto, ecc.
Anche se questa dichiarazione viene presentata dalla piattaforma o dall'intermediario, è consigliabile che il proprietario verifichi i dati riportati. L'Agenzia delle Entrate effettua un controllo incrociato di queste informazioni con le dichiarazioni IRNR, quindi è consigliabile che il proprietario dichiari correttamente il proprio reddito per evitare discrepanze.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): si tratta di un'imposta comunale obbligatoria per tutti i proprietari di immobili in Spagna, sia residenti che non residenti. I non residenti devono assicurarsi di pagarla annualmente al comune corrispondente. Alcuni comuni hanno stabilito delle maggiorazioni dell'IBI per gli immobili vuoti o ad uso turistico (ad esempio una maggiorazione della quota IBI se l'immobile è destinato all'affitto turistico, per scoraggiare tale uso). Si consiglia di verificare le normative locali; nella maggior parte dei casi l'IBI si paga allo stesso modo, ma in alcuni comuni turistici potrebbe essere prevista una sovrattassa.
Tasse comunali (rifiuti, ecc.): Il proprietario deve pagare anche tasse come la tassa sulla raccolta dei rifiuti urbani. In alcuni comuni, tale tassa può essere più alta per le proprietà affittate ai turisti rispetto a quelle ad uso abitativo. Questo fa parte delle misure locali per coprire i maggiori costi dei servizi associati al turismo.
Tasse turistiche: diverse comunità autonome hanno implementato tasse turistiche che riguardano i soggiorni di breve durata. Ad esempio, la Catalogna applica la Tassa sui Soggiorni negli Stabilimenti Turistici (IEET), con un'aliquota a persona per notte che varia a seconda del tipo di alloggio e della località (a Barcellona città l'aliquota è più alta). Le Isole Baleari applicano la Tassa sul Turismo Sostenibile (nota come “ecotasa”) sui soggiorni turistici, sempre a persona/giorno (con riduzioni dopo un certo numero di giorni). In entrambi i casi, l'albergatore(proprietario o gestore) deve riscuotere l'importo dal turista e versarlo alla tesoreria regionale. Queste tasse sono obbligatorie: “Comunità come la Catalogna o le Isole Baleari impongono tasse per i soggiorni turistici, che il proprietario deve gestire”. Le Asturie, per il momento, non hanno una tassa turistica regionale.
La riforma della legge sul turismo del 2024 non prevedeva una tassa di soggiorno, ma non è escluso che in futuro possa essere presa in considerazione. Anche Madrid e molte altre regioni non applicano una tassa di soggiorno (ad eccezione di tasse comunali specifiche nelle città che le introdurranno in futuro).

4. Regolamentazione delle regioni autonome: Asturie e altre regioni importanti

In Spagna, la regolamentazione degli affitti turistici (affitti per brevi periodi) è di competenza delle Comunità Autonome. Pertanto, ogni regione ha un proprio regolamento che stabilisce i requisiti per l'offerta di alloggi turistici, le definizioni, le limitazioni e le procedure di registrazione. Di seguito esaminiamo in dettaglio la normativa delle Asturie e confrontiamo gli aspetti chiave con altre regioni (Catalogna, Madrid, Isole Baleari, ecc.) in cui la normativa sugli affitti turistici è particolarmente rilevante:

Asturie: la normativa vigente per le case vacanza nel Principato delle Asturie è il Decreto 48/2016, del 10 agosto, sulle case vacanza e le abitazioni ad uso turistico.

Questo decreto distingue tra case per vacanze (case o ville unifamiliari offerte in affitto turistico su base regolare) e case turistiche (abitazioni in condomini, in regime di proprietà orizzontale, affittate temporaneamente ai turisti).

Per operare, il proprietario deve presentare una dichiarazione di responsabilità al registro del turismo del Principato e soddisfare i requisiti minimi di arredamento, igiene e servizi. Nel 2024, le Asturie hanno riformato la legge sul turismo (Legge 6/2024 del 13 novembre) introducendo misure più severe per gli appartamenti turistici: ora è necessaria l'autorizzazione della comunità dei proprietari (Junta de Propietarios) per affittare una proprietà come alloggio turistico, è vietato l'affitto di camere e deve essere sempre affittata l'intera proprietà.

In altre parole, nelle Asturie è consentito affittare ai turisti solo l'intera proprietà e non parti di essa, rafforzando il controllo su questa attività. Inoltre, il decreto delle Asturie prevede che la proprietà turistica debba essere offerta almeno in alta stagione (luglio, agosto e settembre) in modo regolare, il che significa che il proprietario deve renderla disponibile in quei mesi per essere considerata un affitto turistico legale (questo per evitare che le proprietà vengano offerte solo in bassa stagione o in modo sporadico).

Inoltre, storicamente le Asturie non consentivano di considerare un appartamento in un edificio residenziale come “abitazione turistica” (solo le case monofamiliari erano ammesse come case vacanze), anche se con il Decreto 48/2016 anche gli appartamenti (case turistiche) sono ora regolamentati. In sintesi, le Asturie hanno una regolamentazione relativamente rigida: registrazione obbligatoria, obbligo di affitto completo, stagione minima e controllo da parte della comunità di vicini.

Catalogna: è una delle regioni pioniere nella regolamentazione degli appartamenti turistici. Nel 2012 ha approvato il Decreto 159/2012, che ha stabilito il quadro iniziale, recentemente aggiornato dal Decreto Legge 3/2023 del 7 novembre, che rafforza la normativa. In Catalogna, per affittare ai turisti è obbligatorio ottenere la licenza o registrazione Habitatge d'Ús Turístic (HUT) concessa dalla Generalitat (e in pratica delegata ai comuni). A ogni abitazione turistica viene assegnato un numero di registrazione (ad esempio HUTB-012345) che deve essere esposto negli annunci pubblicitari. I requisiti includono: alloggio arredato con determinati servizi, servizi di assistenza 24 ore su 24, manutenzione, assicurazione di responsabilità civile, ecc. I comuni della Catalogna hanno il potere di limitare questi affitti: ad esempio, Barcellona ha stabilito una moratoria permanente sulla concessione di nuove licenze per alloggi turistici, arrivando a considerare l'eliminazione di migliaia di appartamenti turistici illegali.

In effetti, Barcellona ha ottenuto l'appoggio legale (Corte Costituzionale) per sanzionare e chiudere gliappartamenti turistici non autorizzati, ordinando addirittura la cessazione dell'attività di oltre 6.000 appartamenti senza licenza. La Catalogna applica anche la già citata tassa turistica regionale, che nel 2023 fissa l'importo per gli appartamenti turistici a circa 2,75€ a persona/notte (più un'ulteriore sovrattassa comunale nella città di Barcellona). In sintesi, la Catalogna ha una regolamentazione completa: licenza turistica obbligatoria, quote o divieti nelle città sature, standard di qualità e applicazione attiva (ispezioni, multe elevate per gli affitti illegali che possono raggiungere i 60.000€ o più).

Isole Baleari: La Comunità Autonoma delle Isole Baleari (Maiorca, Minorca, Ibiza e Formentera) ha implementato forse le norme più restrittive in materia di affitti turistici in Spagna. La Legge sul Turismo delle Baleari e il Decreto Legge 3/2022 dell'11 febbraio (moratoria sulle nuove licenze) stabiliscono che per affittare ai turisti è indispensabile una licenza turistica rilasciata dal Consiglio dell'isola corrispondente.

Ogni isola ha delimitato le zone adatte e quelle vietate per gli affitti turistici: ad esempio, a Maiorca molte zone residenziali della capitale Palma sono vietate per gli affitti turistici, mentre nelle zone turistiche costiere sono consentite con dei limiti. Inoltre, le Isole Baleari hanno imposto una moratoria che sospende la concessione di nuove licenze per diversi anni per frenare la proliferazione. Le licenze esistenti sono scarse, costose (le località turistiche sono state comprate/vendute per decine di migliaia di euro) e soggette a condizioni (ad esempio, nella maggior parte dei casi è consentito affittare solo case monofamiliari o bifamiliari, mentre a Maiorca sono vietati gli appartamenti in edifici plurifamiliari a partire dal 2018, salvo eccezioni). Come in Catalogna, esiste l'obbligo di esporre il numero di registrazione turistica sulle offerte. Anche alle Baleari le infrazioni sono sanzionate in modo severo, con multe che possono superare i 40.000€*400.000€ nei casi più gravi. Le Baleari applicano anche un'ecotassa turistica per persona al giorno, che il proprietario/gestore è tenuto a riscuotere. In breve, le Baleari cercano di limitare il più possibile gli affitti turistici a favore di abitazioni residenziali e di un turismo regolamentato in aree specifiche, motivo per cui è una delle regioni con le normative più severe (si parla infatti di un divieto quasi totale in alcune isole o aree).

Madrid:La Comunità di Madrid regolamenta le abitazioni turistiche attraverso il Decreto 79/2014 del 10 luglio (modificato dal Decreto 29/2019). Il modello madrileno è stato più permissivo rispetto a quello di altre grandi regioni: richiede la registrazione come Vivienda de Uso Turístico (VUT) presso la Direzione del Turismo della Comunità, per la quale il proprietario presenta una dichiarazione responsabile che soddisfa i requisiti di base (avere un certificato di abitabilità, un estintore, la ventilazione, ecc.) A differenza di altre regioni autonome, Madrid consente l'affitto di camere in alloggi turistici (a condizione che vengano condivisi al massimo 5 letti contemporaneamente). Non esiste un limite regionale di giorni o di aree; tuttavia, nel 2019 il Consiglio Comunale di Madrid ha approvato un Piano Speciale (PEH) che limita gli affitti turistici professionalizzati nella città di Madrid: se una proprietà viene affittata ai turisti per più di 90 giorni all'anno, deve ottenere una licenza urbanistica per uso terziario (alloggio), proprio come un hotel, il che significa che in pratica molte proprietà non possono ottenerla (a causa di requisiti tecnici, come l'accesso indipendente dalla strada). Questo ha frenato la diffusione di Airbnb a tempo pieno nella capitale. In altre zone di Madrid non ci sono restrizioni di 90 giorni. Madrid non applica una tassa di soggiorno e, in generale, il suo approccio è stato più che altro quello di liberalizzare il settore con un controllo ex-post del disturbo ai vicini. Attualmente, con il registro unico statale previsto per il 2025 (vedi nota sotto), Madrid adatterà il suo sistema ma manterrà le sue attuali normative regionali.

Altre regioni degne di nota: Altre regioni con normative degne di nota sono la Comunidad Valenciana (Decreto 9/2024, introduce la necessità di registrare il numero VT e di ottenere un certificato preventivo di compatibilità urbanistica dal municipio).

Andalusia

(Decreto 31/2024, che aggiorna il regolamento del 2016, richiede una licenza e consente gli affittacamere con un limite al numero di posti letto); Paesi Baschi (Decreto 101/2018, introduce un registro e autorizza i comuni a limitare le aree; San Sebastian, ad esempio, ha limitato fortemente i nuovi appartamenti turistici nel centro); Isole Canarie (Decreto 113/2015, che inizialmente vietava gli affitti turistici nelle zone turistiche per proteggere gli hotel, ma che è stato parzialmente annullato dai tribunali; oggi richiede la registrazione e i permessi a seconda dell'isola); Navarra (Decreto Forale 20/2022, relativamente flessibile ma con registrazione obbligatoria); tra gli altri.

In conclusione, la regolamentazione regionale degli affitti turistici è eterogenea: alcuni AC incoraggiano o tollerano l'attività con pochi requisiti (ad esempio Castiglia-La Mancia, Estremadura, che richiedono solo semplici comunicazioni), mentre altri la limitano drasticamente (Isole Baleari, Catalogna, Paesi Baschi). Pertanto, un proprietario non residente dovrebbe consultare le normative specifiche della comunità e del comune in cui si trova l'immobile prima di utilizzarlo per affitti a breve termine, al fine di rispettare i requisiti di licenza, registrazione, qualità ed eventuali limitazioni quantitative.

Nota: a livello nazionale ed europeo sono in arrivo nuovi sviluppi: nel 2023 l'UE ha approvato un regolamento sui dati degli affitti a breve termine e in Spagna è stato annunciato un Registro Nazionale delle Abitazioni Turistiche ( previsto per il 2025) che unificherà i registri regionali. In futuro potrebbe essere possibile un'ulteriore armonizzazione, ma nel frattempo vale quanto descritto in ogni regione.

5. Esempi pratici di calcolo delle imposte per i proprietari in diversi paesi

Di seguito vengono illustrati alcuni scenari specifici di tassazione degli affitti in Spagna per diversi proprietari non residenti, a seconda del loro paese di residenza fiscale. Questi esempi ti aiuteranno a comprendere l'applicazione dell'IRNR, le detrazioni e gli accordi.

Proprietario residente in Norvegia (paese SEE): la Norvegia appartiene al SEE e ha un accordo di scambio di informazioni con la Spagna, quindi il suo trattamento è paragonabile a quello di un residente dell'UE. Esempio: un norvegese affitta un appartamento nelle Asturie per 1.000 euro al mese. Le sue spese annuali deducibili (tassa di proprietà, oneri comunali, riparazioni) ammontano a 3.000€. Reddito annuo lordo = 12.000€. Calcolo: reddito 12.000 - spese 3.000 = 9.000 € netti. Aliquota IRNR 19%. Aliquota IRNR = 9.000 × 19% = 1.710 € per l'intero anno. Questo importo può essere dichiarato in un unico modulo annuale 210. (Inoltre, se l'immobile non è stato affittato per un mese, in quel periodo matura un reddito figurativo da dichiarare separatamente al 19%). La Norvegia e la Spagna hanno un trattato per evitare la doppia imposizione, quindi la Spagna tasserà questo reddito immobiliare e la Norvegia concederà un credito d'imposta o un'esenzione (vedi sezione 6).

Proprietario residente negli Stati Uniti (paese non appartenente all'UE): in quanto cittadino non appartenente all'UE, viene tassato al 24% senza detrazioni. Esempio: un cittadino statunitense possiede una villa sulla Costa del Sol che affitta su Airbnb. Supponiamo che nel 2024 ottenga un reddito da locazione totale di 20.000 euro. Ha sostenuto spese (manutenzione, gestione) per 8.000€, ma non può detrarle nell'IRNR. Calcolo: reddito imponibile = 20.000€ (lordo, senza sottrarre le spese). Aliquota IRNR 24%. Quota IRNR = 20.000 × 24% = 4.800 €. Dovrai presentare il modulo 210 e pagare 4.800 €. Se gli inquilini erano privati, non c'erano ritenute, quindi pagherai il totale; se il reddito proveniva da un'agenzia/società con ritenuta, potrebbe essere sottratto. Negli Stati Uniti, essendovi residente, dovrai dichiarare questi 20.000 € nella tua dichiarazione federale, ma potrai dedurre le imposte pagate in Spagna grazie al credito d'imposta estero previsto dall'accordo USA-Spagna (evitando la doppia imposizione, vedi sezione 6).

Proprietario residente nel Regno Unito (paese terzo dal 2021): Dopo la Brexit, i britannici hanno perso il trattamento fiscale dell'UE. Esempio: un proprietario britannico ha un appartamento a Marbella affittato tutto l'anno per 1.200€ al mese (14.400€ all'anno). Spese effettivamente deducibili: 5.000€ (mutuo, IBI, ecc.) - non deducibili in quanto extracomunitario. Calcolo: base = 14.400€; aliquota 24%. IRNR = 3.456€ all'anno (se il contratto è per un inquilino a lungo termine come casa, il proprietario britannico non può applicare la riduzione del 60% che avrebbe un residente spagnolo, deve pagare l'intera imposta). Dichiarerà il tutto tramite il modulo annuale 210. Nel Regno Unito, al momento di dichiarare il proprio reddito mondiale, applicherà l'accordo Spagna-Regno Unito per evitare la doppia imposizione, potendo così dedurre l'imposta spagnola pagata dalla propria imposta britannica.

Proprietari residenti nell'UE con proprietà congiunta: se più residenti nell'UE sono proprietari congiunti, ognuno dichiara la propria quota proporzionale. Esempio: due residenti francesi possiedono al 50% una casa vacanze a Tenerife che genera un reddito di 19.000€ nel 2024. Hanno 8.000€ di spese deducibili in comune.

Calcolo totale: (19.000 - 8.000) = 11.000 € netti × 19% = 2.090 €.

Ogni proprietario francese deve dichiarare 1.045 € (metà ciascuno). Nel modulo 210 ciascuno indicherà il 50% della proprietà. Essendo entrambi comunitari, applicano le detrazioni e il 19%.

Questi esempi mostrano come l'onere fiscale possa variare in modo sostanziale: un proprietario extracomunitario paga le tasse sul reddito lordo (di fatto un onere fiscale più elevato se ha spese elevate, fino a ~24% del reddito), mentre un proprietario comunitario paga le tasse sul profitto netto (che può risultare in un'aliquota effettiva molto più bassa). Inoltre, i residenti di alcuni Paesi possono godere di ulteriori vantaggi o considerazioni attraverso i trattati, come illustrato di seguito.

6. Trattati di doppia imposizione e come evitare la doppia imposizione

La Spagna ha firmato numerosi Accordi per evitare la doppia imposizione (DTA) con altri Paesi, il cui scopo è quello di garantire che lo stesso reddito non venga tassato due volte per intero in due giurisdizioni. Questi accordi sono trattati internazionali che prevalgono sulla legislazione nazionale in caso di conflitto e offrono meccanismi di sgravio. Nel contesto delle locazioni immobiliari:

Distribuzione del diritto di tassazione: in quasi tutte le convenzioni (che seguono il modello OCSE), gli affitti immobiliari possono essere tassati dallo Stato in cui si trova l'immobile. Ciò significa che la Spagna, in quanto paese in cui si trova l'immobile, mantiene il diritto di tassare gli affitti (come fa tramite l'IRNR). Anche il paese di residenza del proprietario ha solitamente il diritto di tassare questo reddito (perché in linea di principio un residente è tassato sul reddito mondiale). Per evitare la doppia imposizione, il trattato prevede che il paese di residenza elimini la doppia imposizioneesentando il reddito o concedendo un credito d'imposta per le tasse pagate all'estero.

Metodi di eliminazione della doppia imposizione: dipendono dallo specifico trattato bilaterale:
- Molti trattati spagnoli (soprattutto con i paesi dell'OCSE come Norvegia, Regno Unito, Stati Uniti, ecc.) utilizzano il metodo dell'imputazione del credito: il paese di residenza riconosce l'imposta pagata in Spagna come credito per la propria imposta. Ad esempio, nel caso di un proprietario di casa statunitense, gli Stati Uniti riconosceranno un credito per i 4.800€ pagati in Spagna; se la sua imposta federale su quel reddito fosse equivalente, ad esempio, a 5.000€, dopo il credito pagherebbe solo 200€ in più negli Stati Uniti, e se fosse inferiore a 4.800€ non pagherebbe praticamente nessuna doppia imposta. Nel Regno Unito funziona in modo simile: il reddito estero viene dichiarato e il Foreign Tax Credit viene sottratto fino al limite dell'imposta britannica su quel reddito.
- Alcuni trattati (con determinati paesi) possono applicare il metodo dell'esenzione: il paese di residenza esenta direttamente il reddito immobiliare estero dalla tassazione locale, ammettendo che sia stato tassato solo nel paese della proprietà. Questo metodo è meno comune nelle convenzioni moderne, ma esiste in alcuni casi o per i residenti di Paesi con sistemi territoriali.
- In tutti i casi, il risultato desiderato è che il totale combinato non superi l'onere fiscale più elevato. È importante controllare l'accordo Spagna-paese di residenza per conoscere il metodo applicabile (ad esempio, l'accordo Spagna-Francia esenta i redditi da immobili in Francia per un residente francese con proprietà in Spagna, mentre l'accordo Spagna-Germania applica un credito).
Certificati di residenza fiscale: per poter beneficiare delle disposizioni del trattato (come l'eliminazione della doppia imposizione o la riduzione della ritenuta d'acconto su altri tipi di reddito), il contribuente deve essere in grado di dimostrare la propria residenza fiscale nell'altro Paese. Ciò avviene ottenendo un certificato di residenza fiscale rilasciato dalle autorità fiscali del paese di residenza e, se necessario, presentandolo all'Agenzia delle Entrate spagnola. Nel contesto dell'affitto, la Spagna non riduce la ritenuta d'acconto per accordo (in quanto applica la legge nazionale del 19/24%), ma è necessario, ad esempio, applicare la detrazione delle spese IRNR dell'UE (anche se per l'UE è di solito sufficiente indicare il paese e il NIF straniero, la Hacienda può richiedere la prova della residenza nell'UE). Più critico è il paese di residenza: per poter riconoscere l'esenzione/credito in quel paese, a volte chiedono di dimostrare che il reddito è stato tassato in Spagna (presentare il modulo 210 pagato) e che il contribuente è un residente nazionale (certificato di residenza). In sintesi, è consigliabile che il proprietario non residente richieda ogni anno il certificato di residenza fiscale e conservi la prova delle tasse pagate in Spagna, in modo da facilitare le procedure di imputazione di questi pagamenti nel suo paese.
Clausole di non discriminazione: Le convenzioni spesso includono clausole che impediscono a un paese di discriminare i cittadini dell'altro. Sebbene la Spagna applichi regole diverse per i residenti nell'UE rispetto ai non residenti nell'UE nell'IRNR (detrazioni solo per l'UE), questa distinzione si basa sulle norme dell'UE e sul criterio della reciprocità fiscale e di solito non contravviene ai trattati (che piuttosto impediscono la discriminazione sulla base della nazionalità, non della residenza fiscale). Tuttavia, ci sono stati dibattiti legali sul fatto che la mancata deduzione delle spese per i cittadini extracomunitari possa violare i principi della libera circolazione; ad oggi, la legge spagnola rimane tale, a meno che un tribunale non indichi il contrario.

In conclusione, le convenzioni contro la doppia imposizione garantiscono che, sebbene il proprietario debba dichiarare l'affitto sia in Spagna (fonte di reddito) che nel suo paese d'origine (residenza), l'onere finale non sarà doppio: l'imposta pagata in Spagna sarà riconosciuta nel suo paese, tramite credito d'imposta o esenzione, a seconda dei casi. Per usufruire di questo beneficio, il contribuente deve essere in regola con le dichiarazioni in entrambi i Paesi e conservare la documentazione necessaria (certificati di residenza e tasse pagate). In questo modo, l'affitto viene tassato equamente secondo la legge, evitando la doppia imposizione internazionale.

per i proprietari non residenti

Questa relazione illustra nel dettaglio la tassazione applicabile ai proprietari non residenti che affittano un immobile in Spagna. Analizza le differenze legali e fiscali tra affitti a lungo termine e affitti a breve termine (vacanze), la tassazione in base alla residenza fiscale del proprietario (UE/SEE o fuori dall'UE), le normative fiscali nazionali (IRNR, IVA, detrazioni e obblighi), le normative regionali (con particolare attenzione alle Asturie e un confronto con Catalogna, Madrid, Isole Baleari, tra gli altri), esempi di calcolo delle imposte per diversi Paesi (Norvegia, USA, Regno Unito) e considerazioni sui trattati contro la doppia imposizione per evitare la doppia tassazione.

1. Affitto a lungo termine vs. affitto a breve termine (turistico)

Quadro giuridico: la principale differenza giuridica risiede nello scopo e nel regime giuridico dell'affitto. Gli affitti a lungo termine (residenza abituale) sono disciplinati dalla Legge sulle Locazioni Urbane (LAU), mentre gli affitti a breve termine a scopo turistico sono solitamente esclusi dalla LAU e sono regolati dalla normativa sul turismo di ciascuna Comunità Autonoma.

In particolare, la LAU esclude

In altre parole, gli affitti turistici (ad esempio tramite Airbnb, Booking, ecc.) non sono considerati affitti di abitazioni abituali, ma servizi di alloggio disciplinati dalle leggi regionali sul turismo, mentre un affitto a lungo termine (ad esempio un contratto annuale per la residenza permanente dell'inquilino) è coperto dalla LAU.

Diritti e obblighi diversi: essendo soggetti a normative diverse, esistono importanti distinzioni: in un affitto regolare (a lungo termine), l'inquilino gode di maggiori tutele (durata minima del contratto, proroghe forzate, ecc. secondo la LAU) e il locatore deve depositare il deposito legale presso l'ente regionale corrispondente. D'altra parte, negli affitti turistici, le condizioni sono concordate liberamente all'interno del quadro imposto dalla normativa sul turismo (ad esempio, requisiti di qualità, registrazioni, limitazioni di giorni o capacità, ecc.) Inoltre, molte Comunità Autonome richiedono una registrazione o una licenza per gli affitti turistici e il rispetto di requisiti tecnici e di servizio.

Differenze fiscali in base al tipo di affitto: Dal punto di vista fiscale nazionale, sia gli affitti a lungo termine che quelli turistici generano un reddito da locazione che viene tassato in Spagna. Tuttavia, per i proprietari residenti in Spagna esiste un significativo incentivo fiscale per gli affitti a lungo termine per residenza permanente: nell'IRPF viene applicata una riduzione del 60% sul rendimento netto positivo ottenuto dall'affitto della residenza permanente dell'inquilino (Nota: a partire dal 2024 questa riduzione potrebbe variare in base alle nuove condizioni legislative, ma nei contratti precedenti era del 60% in generale). Questa riduzione non si applica agli affitti stagionali o turistici o ai proprietari non residenti. I proprietari non residenti, essendo tassati ai sensi dell'IRNR, non possono applicare questa riduzione e sono tassati sul 100% della rendita (netta o lorda a seconda dei casi, vedi sezione 3). In entrambi i tipi di locazione, se l'affitto si limita alla mera messa a disposizione dell'immobile senza servizi aggiuntivi, l'operazione è esente da IVA (vedi sezione 3), essendo considerata una locazione abitativa; mentre se in una locazione turistica vengono forniti servizi tipici del settore alberghiero (pulizie periodiche durante il soggiorno, cambio delle lenzuola, servizi di ristorazione, ecc.), allora ai fini fiscali si tratta di un'attività ricettiva soggetta a IVA (10%).

In breve, la breve durata di per sé non cambia l'applicazione dell'IRNR, ma di solito implica ulteriori requisiti (registrazione turistica, eventuali obblighi di IVA, tasse turistiche locali, ecc.

2. Tassazione in base al paese di residenza del proprietario (UE/SEE vs. non UE)

La residenza fiscale del proprietario determina il trattamento fiscale del reddito da locazione in Spagna, in particolare per quanto riguarda l'imposta sul reddito dei non residenti (IRNR). La normativa spagnola distingue tra locatori residenti nell'Unione Europea o nello Spazio Economico Europeo (SEE) con un efficace scambio di informazioni (tra cui Norvegia e Islanda e, in pratica, Liechtenstein) e locatori residenti in paesi terzi (al di fuori dell'UE/SEE). Le principali differenze sono:

Aliquota fiscale: i non residenti nell'UE/SEE sono tassati al 19% sui loro redditi da locazione in Spagna, mentre i non residenti nell'UE/SEE sono tassati al 24%. Queste aliquote sono in vigore a partire dal 2016 (in precedenza nel 2015 l'aliquota UE era del 19,5% e negli anni precedenti del 24-25%).

Deduzione delle spese: I proprietari residenti in un altro Stato dell'UE o del SEE possono calcolare il reddito imponibile IRNR su base netta, ossia il reddito meno le spese deducibili relative all'affitto, proprio come farebbe un residente in IRPF.

Possono essere dedotte le spese giustificate, direttamente collegate al reddito da locazione, come ad esempio

al reddito da locazione, come ad esempio: spese di manutenzione e riparazione, interessi ipotecari sull'immobile, tasse locali (ad esempio IBI, tassa sui rifiuti), assicurazione, spese condominiali, spese di gestione o pubblicità, ammortamento dell'immobile, ecc.

Al contrario, i proprietari non residenti al di fuori dell'UE/SEE non possono dedurre le spese e devono essere tassati sul reddito lordo percepito. Questo comporta una differenza significativa nell'onere fiscale effettivo.

Di seguito è riportata una tabella che confronta la tassazione IRNR in base alla residenza del proprietario:

Residenza fiscale del proprietarioBase imponibile del redditoDetrazioni consentiteEsempio di calcolo Residente UE/SEE (persona fisica) | 19% | Reddito netto (reddito - spese connesse)| Sì (spese connesse all'affitto: IBI, riparazioni, interessi, ammortamento del 3% del valore di costruzione, ecc.)| Ad esempio, reddito annuo 14.000€, spese deducibili 8.500€ → base 5.500€; IRNR = 5.500€ × 19% = 1.045€ (essendo UE)

Residente al di fuori dell'UE/SEE | 24% | Reddito lordo (senza sottrarre le spese) | No (non sono ammesse detrazioni, a meno che non si applichi un accordo) | Ad esempio, stesso reddito 14.000€ (spese non detraibili 8.500€) → base 14.000€; IRNR = 14.000€ × 24% = 3.360€.

Esempio: un proprietario tedesco (UE) che affitta la sua proprietà in Spagna per 3.000€ a trimestre e ha 1.200€ di spese deducibili in quel periodo, sarà tassato in Spagna al 19% su 1.800€ di rendimento netto, pagando 342€ di IRNR.

D'altra parte, un proprietario britannico (Regno Unito, paese terzo) con un affitto di 14.000 € all'anno e 8.500 € di spese non deducibili pagherà 3.360 € di IRNR, poiché il 24% viene applicato su tutti i 14.000 €.

Allo stesso modo, un proprietario italiano (la Norvegia e l'Islanda fanno parte del SEE) sarà trattato come un proprietario dell'UE (19% sul reddito netto). Un proprietario statunitense o di qualsiasi altro paese non appartenente all'UE sarà tassato al 24% del reddito lordo.

3. Norme fiscali nazionali: imposta sul reddito, IVA, deduzioni e responsabilità

3.1 Imposta sul reddito dei non residenti (IRNR)

Reddito da locazione: Il reddito derivante dall'affitto di un immobile situato in Spagna da parte di un non residente è sempre tassato in Spagna attraverso l'IRNR, dato che i trattati sulla doppia imposizione attribuiscono la tassazione allo Stato in cui si trova l'immobile.

In generale, tali redditi sono considerati redditi da capitale immobiliare ai sensi dell'IRNR (redditi passivi), a meno che l'affitto non costituisca un'attività economica del non residente in Spagna (vedi la sezione sulla stabile organizzazione).

Quando l'affitto non costituisce un'attività economica (il che è normale, dato che il proprietario di solito non ha un'organizzazione commerciale in Spagna), ogni reddito da affitto maturato viene dichiarato come reddito da capitale immobiliare. La base imponibile viene calcolata in base alla residenza fiscale del proprietario, come abbiamo visto: se è un residente UE/SEE, può dedurre le spese ammissibili (descritte di seguito), mentre se è un residente extra-UE non può dedurre le spese.

L'imposta viene calcolata applicando l'aliquota corrispondente del 19% o del 24% su tale base.

Ogni pagamento dell'affitto è considerato maturato nel momento in cui è dovuto o ricevuto, il che determina il periodo di imposta da pagare.

Obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi (modulo 210): Fino al 2023, era consuetudine presentare una dichiarazione trimestrale per ogni trimestre in cui si otteneva il reddito (o anche una per ogni mese di affitto, anche se era consentito il raggruppamento trimestrale se si trattava dello stesso pagatore e dello stesso immobile).

Tuttavia, a partire dal

2024, è stata introdotta la possibilità di raggruppare il reddito da locazione per l'intero anno in un'unica dichiarazione annuale (deposito unificato) anziché trimestrale.

In altre parole, a partire dal 2024, il modulo 210 per gli affitti potrà essere presentato annualmente con tutti i redditi dell'anno, entro le scadenze stabilite, semplificando gli obblighi formali.

Ritenute: Se il locatario (affittuario) è un'azienda o un professionista che utilizza l'immobile per la propria attività, è obbligato a effettuare una ritenuta al momento del pagamento dell'affitto al non residente. La ritenuta è del 24% in generale, o del 19% se il locatore dimostra di essere residente nell'UE, in Norvegia o in Islanda.

Questa ritenuta viene versata alle autorità fiscali in base all'IRNR del non residente. Se l'inquilino è un privato

Se l'affittuario è un privato, non è prevista la ritenuta d'acconto, quindi il locatore deve autotassarsi trimestralmente o annualmente per proprio conto. In pratica, molti affitti (soprattutto di abitazioni) sono a privati, quindi il proprietario non residente presenta direttamente i suoi 210 moduli, pagando l'importo corrispondente. Se è prevista una ritenuta d'acconto (ad esempio nel caso di affitto a una società), anche il non residente presenterà il modulo 210 dichiarando il reddito e sottraendo la ritenuta d'acconto.

Spese deducibili (solo UE/SEE): per i proprietari non residenti nei paesi UE/SEE, le spese deducibili ammesse sono le stesse che i residenti possono dedurre nell'IRPF per i redditi da capitale immobiliare.

Queste includono, ad esempio

Imposte e tasse locali: imposta sulla proprietà (IBI), tassa sulla raccolta dei rifiuti, ecc.

Spese condominiali e altri costi di manutenzione (pulizia, riparazioni, piccole modifiche necessarie per l'affitto).

Assicurazione sulla casa legata all'immobile affittato.

Interessi sui mutui ipotecari per l'acquisto o il miglioramento dell'immobile affittato (per la parte del periodo in cui è affittato).

Servizi e forniture pagati dal proprietario durante il periodo di affitto (acqua, elettricità, internet, ecc., se sono a carico del proprietario).

Ammortamento dell'immobile: è prevista una deduzione percentuale annuale per l'ammortamento dell'immobile affittato. La legge IRPF fissa generalmente il tasso annuo al 3% del maggiore tra il valore di acquisizione (costo di costruzione, escluso il valore del terreno) e il valore catastale dell'immobile proporzionale al periodo di affitto.L'ammortamento è un'importante spesa deducibile negli affitti a lungo termine.

Queste spese sono deducibili solo se il reddito è dichiarato da un contribuente UE/SEE e se sono direttamente collegate all'immobile e all'attività di locazione in Spagna.

reddito figurativo, vedi nota seguente). D'altra parte, i non residenti nell'UE non possono applicare alcuna spesa: sono tassati sul loro intero reddito.

Nota: quando l'immobile rimane vuoto o ad uso proprio per una parte dell'anno, il proprietario non residente deve presentare una dichiarazione IRNR per il reddito figurativo di quei giorni (imputazione del reddito immobiliare urbano). L'affitto imputato è in genere calcolato come l'1,1% o il 2% del valore catastale annuo ripartito per i giorni non affittati ed è inoltre tassato al 19%/24% a seconda dei casi.

iberiantax.com. La dichiarazione del reddito figurativo (uso proprio) viene normalmente effettuata una volta all'anno (modulo annuale 210 per l'imputazione).

Attività economica vs. locazione passiva: vale la pena ricordare che, se il locatore non residente organizza la sua locazione in Spagna in modo tale da costituire una stabile organizzazione, il trattamento fiscale cambia. Secondo la normativa, affinché l'affitto sia considerato un'attività economica (in IRPF/IRNR), il locatore è generalmente tenuto ad avere almeno una persona impiegata con un contratto a tempo pieno per gestire l'affitto (ad esempio un amministratore o un custode).

In pratica, pochi non residenti soddisfano questo requisito. Se un non residente ha una stabile organizzazione in Spagna, sarà tassato come un'entità locale (aliquota d'imposta sulle società, attualmente del 25%, sugli utili netti e obblighi contabili/fiscali corrispondenti).

Questo caso non è usuale per i proprietari di case individuali; essi sono normalmente tassati come non residenti

senza una stabile organizzazione (per i redditi isolati da capitale immobiliare).

3.2 L'Imposta sul Valore Aggiunto (IVA) sugli affitti

La tassazione IVA degli affitti dipende dall'uso dell'immobile affittato e dai servizi resi:

Affitto di abitazioni ad uso residenziale (locazione urbana tradizionale dell'immobile per l'utilizzo da parte dell'inquilino come abitazione permanente, senza servizi aggiuntivi): è esente da IVA ai sensi della Legge spagnola sull'IVA.

Il trasferimento della nuda proprietà ad uso abitativo non è soggetto all'IVA; tale transazione è invece soggetta all'Imposta sul Trasferimento (Impuesto de Transferimento).

Imposta sul trasferimento (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales - ITP)

TPO (Transmisiones Onerosas) come un contratto di locazione di immobili urbani. Nella maggior parte delle Regioni Autonome l'ITP per le locazioni residenziali viene pagata dall'inquilino tramite un'autodichiarazione (con un'aliquota ridotta, a volte intorno allo 0,5% o un importo fisso a seconda dell'affitto). In pratica, molti inquilini privati non pagano l'ITP, ma legalmente gli affitti esenti da IVA sono soggetti all'ITP.

Affitto turistico senza servizi alberghieri (ad esempio appartamento turistico in cui vengono forniti solo l'alloggio e i beni di prima necessità): anche questo è considerato esente da IVA e soggetto a ITP, in quanto si tratta di un mero trasferimento dell'uso dell'immobile. È irrilevante che sia di breve durata; il punto chiave è che non ci sono servizi alberghieri tipici. Il fisco equipara questo caso a un affitto residenziale (anche se per giorni o settimane), purché sia limitato all'alloggio. Pertanto, un proprietario che affitta il suo appartamento tramite Airbnb senza fornire servizi aggiuntivi non deve addebitare l'IVA al turista (tuttavia, deve segnalare l'affitto al fisco tramite il modulo 210 e il reddito corrispondente, come indicato sopra).

Affitto con servizi alberghieri: se insieme alla cessione dell'immobile vengono offerti servizi tipici del settore alberghiero - ad esempio, pulizia regolare durante il soggiorno, cambio di lenzuola e asciugamani, servizio pasti, reception/concierge, organizzazione di attività, ecc. - la transazione non è esente da IVA. Diventa una prestazione di servizi di alloggio, soggetta all'aliquota IVA del 10% (aliquota ridotta applicabile ai servizi di alloggio turistico).In questo caso, il locatore (proprietario non residente) deve registrarsi ai fini dell'IVA in Spagna, emettere fatture IVA e presentare dichiarazioni IVA trimestrali (modulo 303) e annuali (modulo 390). Se il locatore è un non residente senza stabilimento, potrebbe aver bisogno di un rappresentante fiscale per l'IVA in Spagna. In generale, la maggior parte dei piccoli proprietari evita di offrire servizi aggiuntivi per non complicare il proprio status fiscale e si limita ad affittare l'immobile (esente da IVA).

Esempio: se un non residente affitta il suo appartamento con pulizia settimanale e colazione agli ospiti, dovrà addebitare il 10% di IVA su ogni fattura di affitto. Se invece si limita ad affittare l'appartamento e gli ospiti fanno da soli, l'IVA non viene addebitata (esenzione dall'affitto di casa).

Importante: di recente è stato chiarito a livello normativo che i proprietari non residenti di immobili in affitto in Spagna sono tenuti a versare l'IVA ove applicabile. A partire dal 2023, sono state eliminate alcune incertezze ed è stato confermato che, se l'affitto non è esente (nel caso di locali commerciali o alloggi serviti), il non residente è soggetto all'IVA spagnola e non c'è esenzione per lo status di non stabilito.

Pertanto, deve registrarsi e pagare l'IVA in Spagna se affitta beni soggetti a IVA.

3.3 Altri obblighi fiscali formali

Oltre all'IRNR e, ove applicabile, all'IVA, i proprietari non residenti hanno alcuni obblighi formali e fiscali aggiuntivi da considerare:

Registrazione al Censimento: se l'affitto è classificato come attività economica (ad esempio, affitto turistico con servizi), il proprietario deve registrarsi al Censimento degli Imprenditori, dei Professionisti e dei Titolari di Partita Iva utilizzando il modulo 036/037 prima di iniziare l'attività. Se l'attività si limita all'affitto esente (abitazioni) senza attività economica, non è necessario registrarsi come imprenditore a questi fini, anche se è necessario presentare il modulo IRNR 210 corrispondente.

Imposta sulle Attività Economiche (IAE): l'affitto di immobili è tassato dall'IAE (affitto di immobili in epigrafe).Tuttavia, le persone fisiche e gli enti con un fatturato annuo inferiore a 1 milione di euro sono esenti dal pagamento dell'IAE. In pratica, un locatore privato non residente non pagherà l'IAE a meno che il suo reddito in Spagna non superi questa soglia. Tuttavia, se si tratta di un'attività commerciale (molte proprietà o servizi), deve essere iscritta nel registro IAE, anche se non comporta il pagamento dell'IAE.

Modulo 179 (informazioni sugli affitti turistici): le piattaforme di intermediazione (come Airbnb, HomeAway, ecc.) hanno l'obbligo di comunicare trimestralmente all'Agenzia delle Entrate i soggiorni turistici tramite il modulo 179, che riporta i dati relativi ai proprietari, al reddito, ai giorni di affitto, ecc.

Anche se questa dichiarazione viene presentata dalla piattaforma o dall'intermediario, è consigliabile che il proprietario verifichi i dati riportati. L'Agenzia delle Entrate effettua un controllo incrociato di queste informazioni con le dichiarazioni IRNR, quindi è consigliabile che il proprietario dichiari correttamente il proprio reddito per evitare discrepanze.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): si tratta di un'imposta comunale obbligatoria per tutti i proprietari di immobili in Spagna, sia residenti che non residenti. I non residenti devono assicurarsi di pagarla annualmente al comune corrispondente. Alcuni comuni hanno stabilito delle maggiorazioni dell'IBI per le proprietà vuote o ad uso turistico (ad esempio una maggiorazione della quota IBI se la proprietà è destinata all'affitto turistico, per scoraggiare tale uso). Si consiglia di verificare le normative locali; nella maggior parte dei casi l'IBI si paga allo stesso modo, ma in alcuni comuni turistici potrebbe essere prevista una sovrattassa.

Tasse comunali (rifiuti, ecc.): Il proprietario deve pagare anche tasse come la tassa sulla raccolta dei rifiuti urbani.In alcuni comuni, tale tassa può essere più alta per gli immobili affittati ai turisti rispetto a quelli ad uso abitativo.Questo fa parte delle misure locali per coprire i maggiori costi dei servizi associati al turismo.

Tasse turistiche: diverse Comunità Autonome hanno implementato tasse turistiche che riguardano i soggiorni di breve durata. Ad esempio, la Catalogna applica la Tassa sui Soggiorni negli Stabilimenti Turistici (IEET), con un'aliquota a persona per notte che varia a seconda del tipo di alloggio e della località (a Barcellona città l'aliquota è più alta). Le Isole Baleari applicano la Tassa sul Turismo Sostenibile (nota come “ecotasa”) sui soggiorni turistici, sempre a persona/giorno (con riduzioni dopo un certo numero di giorni). In entrambi i casi, l'albergatore (proprietario o gestore) deve riscuotere l'importo dal turista e versarlo alla tesoreria regionale. Queste tasse sono obbligatorie: “Comunità come la Catalogna o le Isole Baleari impongono tasse per i soggiorni turistici, che il proprietario deve gestire”. Le Asturie, per il momento, non hanno una tassa turistica regionale.

La riforma della legge sul turismo del 2024 non prevedeva una tassa di soggiorno, ma non è escluso che in futuro possa essere presa in considerazione. Anche Madrid e molte altre regioni non applicano una tassa di soggiorno (ad eccezione di tasse comunali specifiche nelle città che le introdurranno in futuro).

4. Regolamentazione delle regioni autonome: Asturie e altre regioni importanti

Asturie: La normativa vigente per le case vacanza nel Principato delle Asturie è il Decreto 48/2016, del 10 agosto, sulle case vacanza e le abitazioni ad uso turistico.

Questo decreto distingue tra case vacanza (case o ville unifamiliari offerte in affitto turistico su base regolare) e case turistiche (abitazioni in condomini, in regime di proprietà orizzontale, affittate temporaneamente ai turisti).

Per operare, il proprietario deve presentare una dichiarazione di responsabilità al registro del turismo del Principato e soddisfare i requisiti minimi di arredamento, igiene e servizi. Nel 2024, le Asturie hanno riformato la legge sul turismo (Legge 6/2024 del 13 novembre) introducendo misure più severe per gli appartamenti turistici: ora è necessaria l'autorizzazione della comunità dei proprietari (Junta de Propietarios) per affittare una proprietà come alloggio turistico, è vietato l'affitto di camere e deve essere sempre affittata l'intera proprietà.

In altre parole, nelle Asturie è consentito affittare ai turisti solo l'intera proprietà e non parti di essa, rafforzando il controllo su questa attività. Inoltre, il decreto delle Asturie prevede che la proprietà turistica debba essere offerta almeno in alta stagione (luglio, agosto e settembre) in modo regolare, il che significa che il proprietario deve renderla disponibile durante quei mesi per essere considerata un affitto turistico legale (questo per evitare che le proprietà vengano offerte solo in bassa stagione o in modo sporadico).

Inoltre, storicamente le Asturie non consentivano che un appartamento in un edificio residenziale fosse considerato una “abitazione turistica” (solo le case unifamiliari erano ammesse come case per le vacanze), sebbene con il Decreto 48/2016 anche gli appartamenti (abitazioni per uso turistico) siano ora regolamentati. In sintesi, le Asturie hanno una regolamentazione relativamente rigida: registrazione obbligatoria, obbligo di affitto completo, stagione minima e controllo da parte della comunità di vicini.

Catalogna: è una delle regioni pioniere nella regolamentazione degli appartamenti turistici. Nel 2012 ha approvato il Decreto 159/2012, che ha stabilito il quadro iniziale, recentemente aggiornato dal Decreto Legge 3/2023 del 7 novembre, che rafforza la normativa. In Catalogna, per affittare ai turisti è obbligatorio ottenere la licenza o registrazione Habitatge d'Ús Turístic (HUT) concessa dalla Generalitat (e in pratica delegata ai consigli locali). A ogni abitazione turistica viene assegnato un numero di registrazione (ad esempio HUTB-012345) che deve essere esposto negli annunci pubblicitari. I requisiti includono: alloggio arredato con determinati servizi, servizi di assistenza 24 ore su 24, manutenzione, assicurazione di responsabilità civile, ecc. I comuni della Catalogna hanno il potere di limitare questi affitti: ad esempio, Barcellona ha stabilito una moratoria permanente sulla concessione di nuove licenze per alloggi turistici, arrivando a considerare l'eliminazione di migliaia di appartamenti turistici illegali.

In effetti, Barcellona ha ottenuto l'appoggio legale (Corte Costituzionale) per sanzionare e chiudere gli appartamenti turistici non autorizzati, ordinando addirittura la cessazione dell'attività di oltre 6.000 appartamenti senza licenza. La Catalogna applica anche la già citata tassa turistica regionale, che nel 2023 fisserà l'importo degli appartamenti turistici a circa 2,75€ a persona/notte (più un'ulteriore sovrattassa comunale nella città di Barcellona). In sintesi, la Catalogna ha una regolamentazione completa: licenza turistica obbligatoria, quote o divieti nelle città sature, standard di qualità e applicazione attiva (ispezioni, multe elevate per gli affitti illegali che possono raggiungere i 60.000€ o più).

Isole Baleari: La Comunità Autonoma delle Isole Baleari (Maiorca, Minorca, Ibiza e Formentera) ha implementato forse le norme più restrittive in materia di affitti turistici in Spagna. La Legge sul Turismo delle Baleari e il Decreto Legge 3/2022 dell'11 febbraio (moratoria sulle nuove licenze) stabiliscono che per affittare ai turisti è indispensabile una licenza turistica rilasciata dal Consiglio dell'isola corrispondente.

Ogni isola ha delimitato le zone adatte e quelle vietate per gli affitti turistici: ad esempio, a Maiorca molte zone residenziali della capitale Palma sono vietate per gli affitti turistici, mentre nelle zone turistiche costiere sono consentite con dei limiti. Inoltre, le Isole Baleari hanno imposto una moratoria che sospende la concessione di nuove licenze per diversi anni per frenare la proliferazione. Le licenze esistenti sono scarse, costose (le località turistiche sono state comprate/vendute per decine di migliaia di euro) e soggette a condizioni (ad esempio, nella maggior parte dei casi è consentito affittare solo case monofamiliari o bifamiliari, mentre a Maiorca sono vietati gli appartamenti in edifici plurifamiliari a partire dal 2018, salvo eccezioni). Come in Catalogna, esiste l'obbligo di esporre il numero di registrazione turistica sulle offerte. Anche alle Baleari le infrazioni vengono sanzionate severamente, con multe che possono superare i 40.000€*400.000€ nei casi più gravi. Le Baleari impongono anche un'ecotassa turistica per persona al giorno, che il proprietario/gestore è tenuto a riscuotere. In breve, le Baleari cercano di limitare il più possibile gli affitti turistici a favore di abitazioni residenziali e di un turismo regolamentato in aree specifiche, motivo per cui è una delle regioni con le normative più severe (si parla infatti di un divieto quasi totale in alcune isole o aree).

Madrid

La Comunità di Madrid regolamenta le abitazioni turistiche attraverso il Decreto 79/2014 del 10 luglio (modificato dal Decreto 29/2019). Il modello madrileno è stato più permissivo rispetto a quello di altre grandi regioni: richiede la registrazione come Vivienda de Uso Turístico (VUT) presso la Direzione del Turismo della Comunità, per la quale il proprietario presenta una dichiarazione responsabile che soddisfa i requisiti di base (avere un certificato di abitabilità, un estintore, la ventilazione, ecc.) A differenza di altre regioni autonome, Madrid consente l'affitto di camere in alloggi turistici (a condizione che vengano condivisi al massimo 5 letti contemporaneamente). Non esiste un limite regionale di giorni o di aree; tuttavia, nel 2019 il Consiglio Comunale di Madrid ha approvato un Piano Speciale (PEH) che limita gli affitti turistici professionalizzati nella città di Madrid: se una proprietà viene affittata ai turisti per più di 90 giorni all'anno, deve ottenere una licenza urbanistica per uso terziario (alloggio), proprio come un hotel, il che significa che in pratica molte proprietà non possono ottenerla (a causa di requisiti tecnici, come l'accesso indipendente dalla strada). Questo ha frenato la diffusione di Airbnb a tempo pieno nella capitale.In altre zone di Madrid non c'è questa restrizione di 90 giorni. Madrid non applica una tassa di soggiorno e, in generale, il suo approccio è stato più che altro quello di liberalizzare il settore con un controllo ex-post del disturbo ai vicini. Attualmente, con il registro unico statale previsto per il 2025 (vedi nota sotto), Madrid adatterà il suo sistema ma manterrà le sue attuali normative regionali.

Altre regioni degne di nota: Altre regioni con normative degne di nota sono la Comunidad Valenciana (Decreto 9/2024, introduce la necessità di registrare il numero VT e di ottenere un certificato preventivo di compatibilità urbanistica dal municipio).

Andalusia

(Decreto 31/2024, che aggiorna il regolamento del 2016, richiede una licenza e consente gli affittacamere con un limite al numero di posti letto); Paesi Baschi (Decreto 101/2018, introduce un registro e autorizza i comuni a limitare le aree; San Sebastian, ad esempio, ha limitato fortemente i nuovi appartamenti turistici nel centro); Isole Canarie (Decreto 113/2015, che inizialmente vietava gli affitti turistici nelle zone turistiche per proteggere gli hotel, ma che è stato parzialmente annullato dai tribunali; oggi richiede la registrazione e i permessi a seconda dell'isola); Navarra (Decreto Forale 20/2022, relativamente flessibile ma con registrazione obbligatoria); tra gli altri.

In conclusione, la regolamentazione regionale degli affitti turistici è eterogenea: alcuni AC incoraggiano o tollerano l'attività con pochi requisiti (ad esempio Castiglia-La Mancia, Estremadura, che richiedono solo semplici comunicazioni), mentre altri la limitano drasticamente (Isole Baleari, Catalogna, Paesi Baschi). Pertanto, un proprietario non residente dovrebbe consultare le normative specifiche della comunità e del comune in cui si trova l'immobile prima di utilizzarlo per affitti a breve termine, al fine di rispettare le licenze, la registrazione, i requisiti di qualità e le eventuali limitazioni quantitative.

Nota: a livello nazionale ed europeo sono in arrivo nuovi sviluppi: nel 2023 l'UE ha approvato un regolamento sui dati degli affitti a breve termine e in Spagna è stato annunciato un Registro Nazionale delle Abitazioni Turistiche (previsto per il 2025) che unificherà i registri regionali. In futuro potrebbe essere possibile un'ulteriore armonizzazione, ma nel frattempo vale quanto descritto in ogni regione.

5. Esempi pratici di calcolo delle imposte per i proprietari in diversi paesi

Di seguito vengono illustrati alcuni scenari specifici di tassazione degli affitti in Spagna per diversi proprietari non residenti, a seconda del loro paese di residenza fiscale. Questi esempi ti aiuteranno a comprendere l'applicazione dell'IRNR, le detrazioni e gli accordi.

Proprietario residente in Norvegia (paese SEE): la Norvegia appartiene al SEE e ha un accordo di scambio di informazioni con la Spagna, quindi il suo trattamento è paragonabile a quello di un residente dell'UE. Esempio: un norvegese affitta un appartamento nelle Asturie per 1.000 euro al mese. Le sue spese annuali deducibili (tassa di proprietà, oneri comunali, riparazioni) ammontano a 3.000€. Reddito annuo lordo = 12.000€. Calcolo: reddito 12.000 - spese 3.000 = 9.000 € netti. Aliquota IRNR 19%. Aliquota IRNR = 9.000 × 19% = 1.710 € per l'intero anno. Questo importo può essere dichiarato in un unico modulo annuale 210. (Inoltre, se l'immobile non è stato affittato per un mese, in quel periodo matura un reddito figurativo da dichiarare separatamente al 19%). La Norvegia e la Spagna hanno un trattato per evitare la doppia imposizione, quindi la Spagna tasserà questo reddito immobiliare e la Norvegia concederà un credito d'imposta o un'esenzione (vedi sezione 6).

Proprietario residente negli Stati Uniti (paese non appartenente all'UE): in quanto cittadino non appartenente all'UE, viene tassato al 24% senza detrazioni. Esempio: un cittadino statunitense possiede una villa sulla Costa del Sol che affitta su Airbnb. Supponiamo che nel 2024 ottenga un reddito da locazione totale di 20.000 euro. Ha sostenuto spese (manutenzione, gestione) per 8.000 euro, ma non può dedurle nell'IRNR. Calcolo: reddito imponibile = 20.000€ (lordo, senza sottrarre le spese). Aliquota IRNR 24%. Quota IRNR = 20.000 × 24% = 4.800€. Dovrai presentare il modulo 210 e pagare 4.800 euro. Se gli inquilini erano privati, non c'erano ritenute, quindi pagherai il totale; se il reddito proveniva da un'agenzia/società con ritenuta, potrebbe essere sottratto. Negli Stati Uniti, essendovi residente, dovrai dichiarare questi 20.000 € nella tua dichiarazione federale, ma potrai dedurre le imposte pagate in Spagna grazie al credito d'imposta estero previsto dall'accordo USA-Spagna (evitando la doppia imposizione, vedi sezione 6).

Proprietario residente nel Regno Unito (paese terzo dal 2021): Dopo la Brexit, i britannici hanno perso il trattamento fiscale dell'UE. Esempio: un proprietario britannico ha un appartamento a Marbella affittato tutto l'anno per 1.200€ al mese (14.400€ all'anno). Spese effettivamente deducibili: 5.000€ (mutuo, IBI, ecc.) - non deducibili in quanto extracomunitario. Calcolo: base = 14.400€; aliquota 24%. IRNR = 3.456€ all'anno (se il contratto è per un inquilino a lungo termine come casa, il proprietario britannico non può applicare la riduzione del 60% che avrebbe un residente spagnolo, deve pagare l'intera imposta). La dichiarazione verrà effettuata tramite il modulo annuale 210. Nel Regno Unito, al momento di dichiarare il proprio reddito mondiale, applicherà l'accordo Spagna-Regno Unito per evitare la doppia imposizione, potendo così dedurre le imposte spagnole pagate dal proprio debito fiscale britannico.

Proprietari residenti nell'UE con proprietà congiunta: se più residenti nell'UE sono proprietari congiunti, ognuno dichiara la propria quota proporzionale. Esempio: due residenti francesi possiedono al 50% una casa vacanze a Tenerife che genera 19.000€ di reddito nel 2024. Hanno 8.000€ di spese deducibili in comune.

Calcolo totale: (19.000 - 8.000) = 11.000 € netti × 19% = 2.090 €.

Ogni proprietario francese deve dichiarare 1.045 € (metà ciascuno). Nel modulo 210 ciascuno indicherà il 50% della proprietà. Essendo entrambi comunitari, applicano le detrazioni e il 19%.

Questi esempi mostrano come l'onere fiscale possa variare in modo sostanziale: un proprietario extracomunitario paga le tasse sul reddito lordo (di fatto un onere fiscale più elevato se ha spese elevate, fino a ~24% del reddito), mentre un proprietario comunitario paga le tasse sul profitto netto (che può risultare in un'aliquota effettiva molto più bassa). Inoltre, i residenti di alcuni Paesi possono godere di ulteriori vantaggi o considerazioni attraverso i trattati, come illustrato di seguito.

6. Trattati contro la doppia imposizione e come evitare la doppia imposizione

La Spagna ha firmato numerosi Accordi per evitare la doppia imposizione (DTA) con altri Paesi, il cui scopo è quello di garantire che lo stesso reddito non venga tassato due volte per intero in due giurisdizioni. Questi accordi sono trattati internazionali che prevalgono sulla legislazione nazionale in caso di conflitto e offrono meccanismi di sgravio. Nel contesto delle locazioni immobiliari:

Distribuzione del diritto di tassazione: in quasi tutte le convenzioni (che seguono il modello OCSE), gli affitti immobiliari possono essere tassati dallo Stato in cui si trova l'immobile. Ciò significa che la Spagna, in quanto paese in cui si trova l'immobile, mantiene il diritto di tassare gli affitti (come fa tramite l'IRNR). Anche il paese di residenza del proprietario ha solitamente il diritto di tassare questo reddito (perché in linea di principio un residente è tassato sul reddito mondiale). Per evitare la doppia imposizione, il trattato prevede che il paese di residenza elimini la doppia imposizione esentando il reddito o concedendo un credito d'imposta per le tasse pagate all'estero.

Metodi di eliminazione della doppia imposizione: dipendono dallo specifico trattato bilaterale:
- Molti trattati spagnoli (soprattutto con i paesi dell'OCSE come Norvegia, Regno Unito, Stati Uniti, ecc.) utilizzano il metodo dell'imputazione del credito: il paese di residenza riconosce l'imposta pagata in Spagna come credito per la propria imposta. Ad esempio, nel caso di un proprietario di casa statunitense, gli Stati Uniti riconosceranno un credito per i 4.800€ pagati in Spagna; se la sua imposta federale su quel reddito fosse equivalente, ad esempio, a 5.000€, dopo il credito pagherebbe solo 200€ in più negli Stati Uniti, e se fosse inferiore a 4.800€ non pagherebbe praticamente nessuna doppia imposta. Nel Regno Unito funziona in modo simile: il reddito estero viene dichiarato e il Foreign Tax Credit viene sottratto fino al limite dell'imposta britannica su quel reddito.
- Alcuni trattati (con determinati paesi) possono applicare il metodo dell'esenzione: il paese di residenza esenta direttamente il reddito immobiliare estero dalla tassazione locale, ammettendo che sia stato tassato solo nel paese della proprietà. Questo metodo è meno comune nelle convenzioni moderne, ma esiste in alcuni casi o per i residenti di Paesi con sistemi territoriali.
- In tutti i casi, il risultato desiderato è che il totale combinato non superi l'onere fiscale più elevato. È importante controllare l'accordo Spagna-paese di residenza per conoscere il metodo applicabile (ad esempio, l'accordo Spagna-Francia esenta i redditi da immobili in Francia per un residente francese con proprietà in Spagna, mentre l'accordo Spagna-Germania applica un credito).
Certificati di residenza fiscale: per poter beneficiare delle disposizioni del trattato (come l'eliminazione della doppia imposizione o la riduzione della ritenuta d'acconto su altri tipi di reddito), il contribuente deve essere in grado di dimostrare la propria residenza fiscale nell'altro Paese. Ciò avviene ottenendo un certificato di residenza fiscale rilasciato dalle autorità fiscali del paese di residenza e, se necessario, presentandolo all'Agenzia delle Entrate spagnola. Nel contesto dell'affitto, la Spagna non riduce la ritenuta d'acconto per accordo (in quanto applica la legge nazionale del 19/24%), ma è necessario, ad esempio, applicare la detrazione delle spese IRNR dell'UE (anche se per l'UE è di solito sufficiente indicare il paese e il NIF straniero, la Hacienda può richiedere la prova della residenza nell'UE). Più critico è il paese di residenza: per poter riconoscere l'esenzione/credito in quel paese, a volte chiedono di dimostrare che il reddito è stato tassato in Spagna (presentare il modulo 210 pagato) e che il contribuente è un residente nazionale (certificato di residenza). In sintesi, è consigliabile che il proprietario non residente richieda ogni anno il certificato di residenza fiscale e conservi la prova delle tasse pagate in Spagna, in modo da facilitare le procedure di imputazione di questi pagamenti nel suo paese.
Clausole di non discriminazione: Le convenzioni spesso includono clausole che impediscono a un paese di discriminare i cittadini dell'altro. Sebbene la Spagna applichi regole diverse per i residenti nell'UE rispetto ai non residenti nell'UE nell'IRNR (detrazioni solo per l'UE), questa distinzione si basa sulle norme dell'UE e sul criterio della reciprocità fiscale e di solito non contravviene ai trattati (che piuttosto impediscono la discriminazione sulla base della nazionalità, non della residenza fiscale). Tuttavia, ci sono stati dibattiti legali sul fatto che la mancata deduzione delle spese per i cittadini extracomunitari possa violare i principi della libera circolazione; ad oggi, la legge spagnola rimane tale, a meno che un tribunale non indichi il contrario.

In conclusione, le convenzioni contro la doppia imposizione garantiscono che, sebbene il proprietario debba dichiarare l'affitto sia in Spagna (fonte di reddito) che nel suo paese d'origine (residenza), l'onere finale non sarà doppio: l'imposta pagata in Spagna sarà riconosciuta nel suo paese, tramite credito d'imposta o esenzione, a seconda dei casi. Per usufruire di questo beneficio, il contribuente deve essere in regola con le dichiarazioni in entrambi i Paesi e conservare la documentazione necessaria (certificati di residenza e tasse pagate). In questo modo, l'affitto viene tassato secondo la legge, evitando la doppia imposizione internazionale.

Tassazione degli affitti in Spagna