Fiscalidad del alquiler en España para propietarios no residentes

En este informe se detalla la tributación aplicable a los propietarios no residentes que alquilan inmuebles en España. Se analizan las diferencias legales y fiscales entre alquileres de larga duración y de corta duración (vacacional), los impuestos según la residencia fiscal del propietario (UE/EEE o fuera de la UE), la normativa fiscal nacional (IRNR, IVA, deducciones y obligaciones), las regulaciones autonómicas (haciendo hincapié en Asturias y comparando con Cataluña, Madrid, Baleares, entre otras), ejemplos de cálculo de impuestos para distintos países (Noruega, EE.UU., Reino Unido) y las consideraciones sobre los convenios de doble imposición para evitar la doble tributación.

1. Alquiler de larga duración vs. alquiler de corta duración (turístico)

Marco legal: La principal diferencia legal radica en la finalidad y régimen jurídico del alquiler. El alquiler de larga duración (vivienda habitual) se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el alquiler de corta duración con fines turísticos suele quedar excluido de la LAU y se regula por la normativa turística de cada Comunidad Autónoma​

En concreto, la LAU excluye 

“la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales turísticos... con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial turística”​

Es decir, los arrendamientos turísticos (p. ej. vía Airbnb, Booking, etc.) no se consideran arrendamientos de vivienda habituales, sino servicios de alojamiento regidos por las leyes de turismo autonómicas, mientras que un alquiler de larga duración (por ejemplo, un contrato anual para residencia permanente del inquilino) sí se acoge a la LAU.

Derechos y obligaciones diferenciales: Al estar sujetos a diferentes normativas, existen distinciones importantes: en un alquiler de vivienda habitual (larga duración) el inquilino goza de mayor protección (duración mínima del contrato, prórrogas forzosas, etc. según la LAU) y el propietario debe depositar la fianza legal en el organismo autonómico correspondiente​. En cambio, en alquileres turísticos, las condiciones se pactan libremente dentro del marco que imponga la normativa turística (por ejemplo, requisitos de calidad, registros, limitaciones de días o capacidad, etc.). Además, muchas comunidades autónomas exigen una inscripción o licencia para alquilar viviendas turísticamente y el cumplimiento de requisitos técnicos y de servicio.

Diferencias fiscales por tipo de alquiler: Desde el punto de vista tributario nacional, tanto los alquileres de larga duración como los turísticos generan rendimientos por alquiler que tributan en España. Sin embargo, para propietarios residentes en España existe un incentivo fiscal significativo para el alquiler de larga duración destinado a vivienda habitual: en IRPF se aplica una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo obtenido del alquiler de vivienda habitual del inquilino​ (Nota: A partir de 2024 esta reducción puede variar según nuevas condiciones legislativas, pero en contratos anteriores era del 60% general.) Esta reducción no se aplica a alquileres de temporada o turísticos ni a propietarios no residentes. Los propietarios no residentes, al tributar por IRNR, no pueden aplicar esa reducción y tributan por el 100% del rendimiento (neto o bruto según el caso, ver sección 3). En ambos tipos de alquiler, si el arrendamiento se limita a la mera puesta a disposición del inmueble sin servicios adicionales, la operación está exenta de IVA (ver sección 3), considerándose un arrendamiento de vivienda; mientras que si se prestan servicios propios de la industria hotelera en un alquiler turístico (limpieza periódica durante la estancia, cambio de sábanas, servicios de restauración, etc.), entonces fiscalmente se trata de una actividad de hospedaje sujeta a IVA (10%)​

En suma, la corta duración per se no cambia la aplicación del IRNR, pero suele implicar requisitos adicionales (registro turístico, posibles obligaciones de IVA, tasas turísticas locales, etc.) que no aplican en un arrendamiento de larga duración convencional.

2. Impuestos según el país de residencia del propietario (UE/EEE vs. fuera de la UE)

La residencia fiscal del propietario determina el tratamiento fiscal de los ingresos por alquiler en España, especialmente en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). La normativa española distingue entre propietarios residentes en la Unión Europea o Espacio Económico Europeo (EEE) con intercambio efectivo de información (incluyendo Noruega e Islandia, y Liechtenstein en la práctica) y propietarios residentes en países terceros (fuera de la UE/EEE). Las principales diferencias son:

• Tipo impositivo: Los no residentes residentes en UE/EEE tributan al 19% sobre sus rentas de alquiler en España, mientras que los no residentes extracomunitarios tributan al 24%​.Estos tipos son vigentes desde 2016 en adelante (anteriormente en 2015 el tipo UE fue 19,5% y en años previos 24-25%)​
• Deducción de gastos: Los propietarios residentes en otro Estado de la UE o EEE pueden calcular la base imponible de IRNR de forma neta, es decir, ingresos menos gastos deducibles relacionados con el alquiler, igual que lo haría un residente en IRPF​

 Se permite deducir gastos justificados, directamente vinculados

•  con los ingresos del alquiler, como pueden ser: gastos de mantenimiento y reparaciones, intereses de hipoteca del inmueble, impuestos locales (p.ej. IBI, tasa de basura), seguros, gastos de comunidad, honorarios de gestión o publicidad, amortización del inmueble, etc., siempre que el inmueble esté alquilado y los gastos guarden vínculo económico directo con los ingresos.​
  
  Por el contrario, los propietarios no residentes fuera de la UE/EEE no pueden deducir gastos, debiendo tributar por el ingreso bruto obtenido​. Esto supone una importante diferencia en la carga fiscal efectiva.

A continuación se presenta una tabla comparativa de la tributación por IRNR según la residencia del propietario:

Residencia fiscal del propietarioTipo IRNRBase imponibleDeducciones permitidasEjemplo de cálculoResidente UE/EEE (persona física) | 19% | Ingresos netos (ingresos – gastos relacionados)​| Sí (gastos relacionados con el alquiler: IBI, reparaciones, intereses, amortización 3% valor construcción, etc.)​| Por ej., ingresos anuales 14.000€, gastos deducibles 8.500€ → base 5.500€; IRNR = 5.500€ × 19% = 1.045€ (siendo UE)
Residente fuera de la UE/EEE | 24% | Ingresos brutos (no se resta ningún gasto) | No (no se permiten deducciones, salvo convenio aplicable) | Por ej., mismos ingresos 14.000€ (gastos 8.500€ no deducen) → base 14.000€; IRNR = 14.000€ × 24% = 3.360€

Ejemplo: Un propietario alemán (UE) que alquila su vivienda en España por 3.000 € al trimestre y tiene 1.200 € de gastos deducibles en ese periodo, tributará en España 19% sobre 1.800 € de rendimiento neto, pagando 342 € de IRNR​

En cambio, un propietario británico (Reino Unido, país tercero) con un alquiler de 14.000 € anuales y 8.500 € en gastos no deducibles tributará 3.360 € de IRNR, ya que se aplica el 24% sobre los 14.000 € íntegros​

De forma análoga, un propietario Italia  (Noruega y Islanda forman parte del EEE) tendría el mismo trato que el comunitario (19% sobre renta neta). Un propietario estadounidense o de cualquier país extracomunitario quedaría en la situación de tributación del 24% sobre renta bruta.

3. Normativa fiscal nacional: IRNR, IVA, deducciones y obligaciones

Esta sección detalla la tributación dentro del ordenamiento español para los alquileres de inmuebles de no residentes, incluyendo el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), las deducciones aplicables y otras obligaciones fiscales.

3.1 Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Rendimientos del alquiler: Los ingresos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles situados en España por un no residente tributan siempre en España mediante el IRNR, dado que los convenios de doble imposición atribuyen el gravamen al Estado donde se ubica el inmueble​.

En general, estos rendimientos se consideran rendimientos de capital inmobiliario en IRNR (ingresos pasivos), salvo que el alquiler constituya una actividad económica del no residente en España (ver apartado de establecimiento permanente más abajo)​.

Cuando el alquiler no constituye actividad económica (lo habitual, ya que normalmente el propietario no dispone de una organización empresarial en España), se declara cada renta devengada por alquiler como rendimiento de capital inmobiliario. La base imponible se calcula según la residencia fiscal del propietario, como vimos: si es residente UE/EEE, puede deducir gastos autorizados (detallados más abajo), y si es extracomunitario no deduce gastos​

El impuesto se calcula aplicando el tipo del 19% o 24% correspondiente sobre dicha base​

Cada cobro de alquiler se considera devengado cuando es exigible o percibido, lo que determina el periodo de la obligación tributaria​

Obligación de declaración (modelo 210): El propietario no residente debe presentar la declaración del IRNR mediante el Modelo 210. Hasta 2023, lo habitual era presentar trimestralmente una declaración por cada trimestre en que se hubieran obtenido rentas (o incluso una por cada mes de alquiler, aunque se permitía agrupar trimestralmente si era el mismo pagador e inmueble)​

Sin embargo, desde los 

devengos de 2024, se ha introducido la posibilidad de agrupar las rentas de arrendamiento de todo el año en una declaración anual (presentación unificada) en lugar de trimestral​

Es decir, a partir de 2024 el modelo 210 para alquileres podrá presentarse de forma anual con todas las rentas del ejercicio, en los plazos establecidos, simplificando las obligaciones formales.

Retenciones: Si el arrendatario (inquilino) es una empresa o profesional que utiliza el inmueble en su actividad, está obligado a practicar retención al pagar la renta al no residente. La retención será del 24% en caso general, o del 19% si el propietario acredita residencia en UE, Noruega o Islandia​

Esa retención se ingresa a Hacienda a cuenta del IRNR del no residente. Si el arrendatario es un 

particular, no hay retención, por lo que el propietario deberá autoliquidar trimestral o anualmente el impuesto por su cuenta​. En la práctica, muchos alquileres (sobre todo de vivienda) son a particulares, de modo que el propietario no residente presenta directamente sus modelos 210 ingresando el importe correspondiente. Si hubiera retención (p.ej. alquiler a una empresa), el no residente igualmente presentará el modelo 210 declarando la renta y restando la retención soportada.

Gastos deducibles (solo UE/EEE): Para aquellos propietarios no residentes en país de la UE/EEE, los gastos deducibles permitidos son los mismos que podrían deducir los residentes en IRPF por rendimiento de capital inmobiliario​

Entre ellos se incluyen, por ejemplo:

• Impuestos y tasas locales: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tasa de recogida de basura, etc., correspondientes al inmueble alquilado.
• Gastos de comunidad de propietarios y otros gastos de mantenimiento (limpieza, reparaciones, pequeñas reformas necesarias para el arrendamiento).
• Seguros del hogar vinculados a la vivienda alquilada.
• Intereses de préstamos hipotecarios destinados a la compra o mejora del inmueble arrendado (por la parte del periodo en que está alquilado).
• Servicios y suministros pagados por el propietario durante el periodo de alquiler (agua, luz, internet, etc., si los asume el arrendador).
• Amortización del inmueble: se permite deducir un porcentaje anual por depreciación del inmueble arrendado. La ley del IRPF fija en general el 3% anual del mayor entre el valor de adquisición (coste de construcción, sin contar el valor del suelo) o el valor catastral de la construcción​ proporcional al tiempo de alquiler. Esta amortización es un gasto deducible importante en alquileres de larga duración.

Estos gastos solo se restan si la renta se declara por un contribuyente UE/EEE y siempre que estén directamente relacionados con el inmueble y la actividad de alquiler en España​

Además, solo son deducibles en la proporción de días efectivamente alquilados. Los periodos en que la vivienda no está alquilada no generan gasto deducible en ese momento (pero sí pueden generar la obligación de tributar por 

renta imputada, ver nota abajo). Por otro lado, los no residentes extracomunitarios no pueden aplicar gasto alguno – tributan sobre los ingresos íntegros.

Nota: Cuando el inmueble permanece vacío o de uso propio durante parte del año, el propietario no residente debe presentar una declaración de IRNR por renta imputada de esos días (imputación de renta inmobiliaria urbana). Esta renta ficticia se calcula típicamente como el 1,1% o 2% del valor catastral anual prorateado por los días no alquilados, y tributa también al 19%/24% según corresponda​
iberiantax.com. La declaración de rentas imputadas (uso propio) se realiza normalmente una vez al año (modelo 210 anual por imputación).

Actividad económica vs. arrendamiento pasivo: Cabe mencionar que, si el arrendador no residente organiza su alquiler en España de forma que constituya un establecimiento permanente, el tratamiento fiscal cambia. Según la normativa, para que el arrendamiento se considere actividad económica (en IRPF/IRNR) se requiere generalmente que el propietario cuente con al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa dedicada a la gestión del alquiler (por ejemplo, un administrador o conserje)​

En la práctica, pocos no residentes cumplen este requisito. De tener un establecimiento permanente en España, el no residente pasaría a tributar como una entidad local (tipo impositivo del Impuesto de Sociedades, actualmente 25%, sobre beneficios netos, y obligaciones contables/fiscales correspondientes)​

Este caso no es habitual para propietarios individuales de viviendas; normalmente tributan como no residentes 

sin establecimiento permanente (por rentas aisladas de capital inmobiliario).

3.2 Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en los alquileres

La tributación en IVA del alquiler depende del uso del inmueble alquilado y de los servicios prestados:

• Arrendamiento de vivienda para uso de vivienda (arrendamiento urbano tradicional del inmueble para que el inquilino lo utilice como vivienda permanente, sin servicios adicionales): está exento de IVA por la Ley del IVA española​
• La cesión del inmueble desnudo para vivienda no soporta IVA; en su lugar, esa operación está sujeta al 

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

•  modalidad TPO (transmisiones onerosas) como arrendamiento de inmueble urbano. En la mayoría de CCAA el ITP por arrendamiento de vivienda lo paga el arrendatario mediante autoliquidación (con un tipo reducido, a veces alrededor de 0,5% o una cantidad fija según renta). En la práctica, muchos inquilinos particulares no llegan a liquidar este ITP, pero legalmente el alquiler exento de IVA conlleva esa sujeción a ITP​.
• Alquiler turístico sin servicios de hotelería (ej. apartamento turístico donde solo se proporciona alojamiento y menaje básico): también se considera exento de IVA y sujeto a ITP, en tanto se trata de la mera cesión del uso del inmueble. Es irrelevante que sea de corta duración; lo clave es que no haya servicios típicos de hotelería. Hacienda equipara este caso a un alquiler de vivienda (aunque sea por días o semanas), siempre que se limite a alojamiento​.  Por tanto, un propietario que alquila su piso por Airbnb sin prestar servicios extras no debe repercutir IVA al turista. (No obstante, debe comunicar el alquiler al fisco vía modelo 210 e ingresos correspondientes, como ya se indicó.)
• Alquiler con servicios hoteleros: Si junto con la cesión del inmueble se ofrecen servicios propios de la industria hotelera – por ejemplo, limpieza periódica durante la estancia, cambios de ropa de cama y toallas, servicio de comidas, recepción/concierge, organización de actividades, etc. – entonces la operación no está exenta de IVA​. Pasa a tratarse de una prestación de servicios de hospedaje, sujeta a IVA al tipo 10% (tipo reducido aplicable a servicios de alojamiento turístico)​. En este supuesto, el arrendador (propietario no residente) debería darse de alta en IVA en España, emitir facturas con IVA y presentar declaraciones trimestrales de IVA (modelo 303) y resumen anual (modelo 390)​. Si el propietario es no residente sin establecimiento, puede necesitar un representante fiscal para IVA en España. En general, la mayoría de pequeños arrendadores evitan ofrecer servicios adicionales para no complicar su estatus fiscal; se limitan a alquilar la vivienda (exento de IVA).

Ejemplo: Si un no residente alquila su apartamento con limpieza semanal incluida y desayuno a los huéspedes, deberá repercutir un 10% de IVA en cada factura de alquiler. En cambio, si solo cede el apartamento y el huésped se autogestiona, no lleva IVA (exención por alquiler de vivienda)​

Importante: Recientemente se ha aclarado a nivel normativo que los no residentes propietarios de inmuebles alquilados en España deben cumplir con IVA cuando proceda. A partir de 2023, se eliminó cierta incertidumbre y se confirmó que, si el alquiler no está exento (caso de locales comerciales u hospedaje con servicios), el no residente está sujeto al IVA español y no existe exención por su condición de no establecido​

Por tanto, debe registrarse y pagar IVA en España si realiza alquileres sujetos a IVA.

3.3 Otras obligaciones fiscales formales

Además del IRNR y, en su caso, IVA, los propietarios no residentes tienen algunas obligaciones formales y fiscales adicionales a considerar:

• Alta censal: Si el alquiler se califica como actividad económica (p.ej. alquiler turístico con servicios), el propietario debería darse de alta en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores mediante modelo 036/037 antes de comenzar la actividad​. Si solo realiza alquiler exento (vivienda) sin actividad económica, no es necesario darse de alta como empresario a estos efectos, aunque sí presentar los modelos 210 de IRNR correspondientes.
• Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE): El arrendamiento de inmuebles está gravado por el IAE (epígrafe alquiler de bienes inmuebles). No obstante, están exentos de pagar IAE las personas físicas y entidades con cifra de negocios anual inferior a 1 millón de euros. En la práctica, un arrendador particular no residente no pagará IAE salvo que sus ingresos en España superen ese umbral. Sin embargo, si constituye actividad empresarial (muchos inmuebles o con servicios), debe darse de alta en la matrícula del IAE aunque luego no conlleve pago​
• Modelo 179 (informativo de alquiler turístico): Las plataformas intermediarias (tipo Airbnb, HomeAway, etc.) tienen la obligación de informar trimestralmente a Hacienda de las estancias turísticas mediante el Modelo 179, detallando datos de propietarios, ingresos, días de alquiler, etc.​
• Aunque esta declaración la presenta la plataforma o intermediario, es recomendable que el propietario verifique los datos reportados. Hacienda cruza esta información con las declaraciones de IRNR, por lo que conviene que el propietario declare correctamente sus ingresos para evitar discrepancias.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Es un impuesto municipal obligatorio para todo propietario de bienes inmuebles en España, residentes o no. El no residente debe asegurarse de pagarlo anualmente al ayuntamiento correspondiente. Algunos municipios han establecido recargos de IBI para viviendas vacías o de uso turístico (por ejemplo, un recargo sobre la cuota del IBI si la vivienda se destina a alquiler turístico, para desincentivar ese uso)​. Conviene comprobar la normativa local; en la mayoría de casos el IBI se paga igual, pero en ciertos ayuntamientos turísticos podría haber recargo.
• Tasas municipales (basuras, etc.): El propietario también enfrenta tasas como la tasa de recogida de residuos urbanos. En algunos municipios, dicha tasa puede ser más elevada para inmuebles alquilados a turistas que para viviendas de uso residencial normal​. Esto forma parte de las medidas locales para cubrir el mayor costo de servicios asociados al turismo.
• Tasas o impuestos turísticos: Varias comunidades autónomas han implementado impuestos turísticos que afectan a las estancias de corta duración. Por ejemplo, Cataluña aplica el Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos (IEET), con una tarifa por persona y noche que varía según el tipo de alojamiento y localidad (en Barcelona ciudad la tarifa es superior). Baleares aplica el Impuesto de Turismo Sostenible (conocido como “ecotasa”) sobre las estancias turísticas, igualmente por persona/día (con reducciones a partir de cierto número de días). En ambos casos, el encargado de alojar (propietario o gestor) debe cobrar este importe al turista y luego ingresarlo a la Hacienda autonómica. Estas tasas son obligatorias: “Comunidades como Cataluña o Baleares imponen tasas por estancia turística, que el propietario debe gestionar”​. Asturias, de momento, no tiene impuesto turístico autonómico.
•  por estancia (en la ley de turismo reformada de 2024 no se incluyó tasa de pernoctación), pero no se descarta que en el futuro lo estudie. Madrid y muchas otras regiones tampoco aplican tasa turística (salvo alguna tasa municipal específica en ciudades que lo implanten en el futuro).

4. Regulación autonómica: Asturias y otras regiones destacadas

En España, la regulación de los alquileres turísticos (alquiler de corta estancia) es competencia de las Comunidades Autónomas. Por ello, cada región tiene su propia normativa que establece los requisitos para ofertar viviendas de uso turístico, las definiciones, limitaciones y procesos de registro. A continuación, se revisa la regulación en Asturias en detalle y se comparan aspectos clave con otras comunidades (Cataluña, Madrid, Baleares, etc.) donde la normativa de alquiler vacacional es especialmente relevante:

• Asturias: La normativa vigente para viviendas turísticas en el Principado de Asturias es el Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico​

Dicho decreto distingue entre viviendas vacacionales (unifamiliares o chalés ofrecidos en alquiler turístico de forma habitual) y viviendas de uso turístico (viviendas en edificios de pisos, en régimen de propiedad horizontal, cedidas temporalmente a turistas)​. 

Para operar, el propietario debe presentar una declaración responsable ante el registro de turismo del Principado y cumplir requisitos mínimos de mobiliario, higiene y servicios. En 2024, Asturias ha reformado su Ley de Turismo (Ley 6/2024, de 13 de noviembre) introduciendo medidas más estrictas para los pisos turísticos: ahora se exige la autorización de la comunidad de propietarios (Junta de Propietarios) para poder alquilar una vivienda como turística, y se prohíbe el alquiler por habitaciones, debiendo alquilar siempre la vivienda completa​

Es decir, en Asturias solo se permite arrendar la totalidad de la vivienda a turistas, no partes de ella, reforzando el control sobre esta actividad. Además, el decreto asturiano exige que la vivienda turística se ofrezca al menos en temporada alta (julio, agosto, septiembre) de forma habitual, lo que implicaba que el propietario debía ponerla a disposición esos meses para ser considerado alquiler vacacional legal (esto buscaba evitar que se oferten viviendas solo en temporada baja o de forma esporádica)​

grupomarcal.es. También históricamente Asturias no permitía que un apartamento en un edificio residencial fuera considerado “vivienda turística” (solo se admitían viviendas unifamiliares como vacacionales), aunque con el Decreto 48/2016 ya se regulan también los pisos (viviendas de uso turístico). En síntesis, Asturias tiene una regulación relativamente estricta: registro obligatorio, requerimiento de alquiler íntegro, temporada mínima y control por la comunidad de vecinos.

• Cataluña: Es una de las comunidades pioneras en regular los pisos turísticos. Ya en 2012 aprobó el Decreto 159/2012 que estableció el marco inicial, actualizado recientemente por el Decreto ley 3/2023, de 7 de noviembre, que refuerza la normativa​. En Cataluña, para alquilar a turistas es obligatorio obtener la licencia o inscripción de Habitatge d'Ús Turístic (HUT) otorgada por la Generalitat (y en la práctica delegada a los ayuntamientos). Cada vivienda turística recibe un número de registro (por ejemplo, HUTB-012345) que debe exhibirse en los anuncios. Los requisitos incluyen: vivienda amueblada con ciertas comodidades, servicios de asistencia 24h de contacto, mantenimiento, seguro de responsabilidad civil, etc. Los municipios en Cataluña tienen facultades para limitar estos alquileres: por ejemplo, Barcelona ha establecido una moratoria permanente en la concesión de nuevas licencias de vivienda turística, llegando a plantear la eliminación de miles de pisos turísticos ilegales​.
• De hecho, Barcelona consiguió respaldo legal (Tribunal Constitucional) para sancionar y cerrar pisos turísticos no autorizados, incluso ordenando la cesación de actividad de más de 6.000 pisos sin licencia. Cataluña aplica además la ya mencionada tasa turística autonómica, que en 2023 fija para apartamentos turísticos un importe de alrededor de 2,75 € por persona/noche (más un recargo municipal adicional en Barcelona ciudad). En resumen, Cataluña tiene una regulación exhaustiva: licencia turística obligatoria, cupos o prohibiciones en ciudades saturadas, estándares de calidad y fiscalización activa (inspecciones, multas altas por alquiler ilegal que pueden llegar a 60.000 € o más).
• Baleares: La Comunidad Autónoma de las Islas Baleares (Mallorca, Menorca, Ibiza y Formentera) ha implementado quizá la normativa más restrictiva en España en materia de alquiler vacacional. La Ley de Turismo balear y el Decreto-ley 3/2022, de 11 de febrero (moratoria de nuevas licencias) establecen que para alquilar a turistas es imprescindible una licencia turística expedida por el Consell Insular correspondiente​.

Cada isla ha delimitado zonas aptas y zonas prohibidas para alquiler turístico: por ejemplo, en Mallorca muchas zonas residenciales en Palma capital están vetadas para alquiler vacacional, mientras que en zonas turísticas costeras se permite con límites. Además, Baleares impuso una moratoria que suspende la concesión de nuevas licencias durante varios años para frenar la proliferación. Las licencias existentes son escasas, costosas (se han llegado a comprar/vender plazas turísticas por decenas de miles de euros) y sujetas a condiciones (por ej., solo se permiten alquileres de viviendas unifamiliares o adosadas en la mayoría de casos, quedando prohibidos los pisos en edificios plurifamiliares en Mallorca desde 2018 en adelante, salvo excepciones). Como en Cataluña, hay obligación de mostrar el número de registro turístico en las ofertas. Las infracciones en Baleares también son severamente sancionadas, con multas que pueden superar los 40.000-*400.000 € en casos graves. Baleares igualmente cobra su ecotasa turística por persona y día, que el propietario/gestor ha de recaudar. En síntesis, Baleares busca limitar al máximo el alquiler turístico en favor de la vivienda residencial y del turismo reglado en zonas específicas, por lo que es una de las regiones con normativa más exigente (de hecho, se habla de prohibición casi total en ciertas islas o zonas)​.

Madrid

• La Comunidad de Madrid regula las viviendas turísticas mediante el Decreto 79/2014, de 10 de julio (modificado por Decreto 29/2019)​. El modelo madrileño ha sido más permisivo que el de otras grandes regiones: requiere registro como Vivienda de Uso Turístico (VUT) en la Dirección de Turismo de la comunidad, para lo cual el propietario presenta declaración responsable cumpliendo requisitos básicos (disponer de cédula de habitabilidad, extintor, ventilación, etc.). A diferencia de otras CCAA, Madrid sí permite el alquiler por habitaciones en vivienda turística (siempre que se comparta un máximo de 5 plazas simultáneamente). No hay límite regional de días ni zonas; sin embargo, el Ayuntamiento de Madrid en 2019 aprobó un Plan Especial (PEH) que limita en la ciudad de Madrid los alquileres turísticos profesionalizados: si una vivienda se alquila a turistas más de 90 días al año, se le exige obtener una licencia urbanística de uso terciario (hospedaje), igual que un hotel, lo cual implica que en la práctica muchas viviendas no pueden obtenerla (por requisitos técnicos, como tener acceso independiente desde la calle)​. Esto ha frenado bastante los Airbnb a tiempo completo en la capital. En otras localidades de Madrid no existe esa restricción de 90 días. Madrid no aplica tasa turística y, en general, su enfoque ha sido más de liberalizar el sector con control ex-post de molestias a vecinos. Actualmente, con el registro único estatal previsto para 2025 (ver nota abajo), Madrid adaptará su sistema pero mantiene su normativa autonómica vigente.
• Otras regiones notables: Otras comunidades con regulaciones destacables incluyen Comunidad Valenciana (Decreto 9/2024, introduce la necesidad de registrar el número VT y obtención de un certificado de compatibilidad urbanística previo del ayuntamiento)​

Andalucía

•  (Decreto 31/2024 que actualiza la norma de 2016, exige licencia y permite alquiler por habitaciones con límite de plazas); País Vasco (Decreto 101/2018, implantó un registro y faculta a ayuntamientos a acotar zonas; San Sebastián, por ejemplo, limitó fuertemente nuevos pisos turísticos en el centro); Canarias (Decreto 113/2015, inicialmente prohibió alquiler vacacional en zonas turísticas para proteger a los hoteles, aunque esto se anuló parcialmente por tribunales; hoy requiere inscripción y permisos dependiendo de cada isla); Navarra (Decreto Foral 20/2022, relativamente flexible pero con registro obligatorio); entre otras​

En conclusión, la regulación autonómica del alquiler turístico es heterogénea: algunas CCAA fomentan o toleran la actividad con pocos requisitos (p.ej. Castilla-La Mancha, Extremadura, que solo piden comunicados sencillos), mientras otras restringen drásticamente (Baleares, Cataluña, País Vasco). Por ello, un propietario no residente debe consultar la normativa específica de la comunidad y municipio donde esté su inmueble antes de destinarlo a alquiler de corta duración, para cumplir con licencias, registros, requisitos de calidad y eventuales limitaciones cuantitativas.

Nota: A nivel estatal y europeo hay novedades en camino: en 2023 la UE aprobó un Reglamento de datos de alquileres de corta duración y en España se anunció un Registro nacional de viviendas turísticas (previsto para 2025) que unificará los registros autonómicos​. En el futuro podría haber mayor armonización, pero mientras tanto rige lo descrito en cada región.

5. Ejemplos prácticos de cálculo de impuestos para propietarios de distintos países

A continuación se ilustran escenarios concretos de tributación del alquiler en España para distintos propietarios no residentes, variando su país de residencia fiscal. Estos ejemplos ayudarán a comprender la aplicación de IRNR, deducciones y convenios.

Propietario residente en Noruega (país EEE): Noruega pertenece al EEE y tiene convenio de intercambio de información con España, por lo que su tratamiento es equiparable al de un residente UE. Ejemplo: Un noruego alquila un apartamento en Asturias por 1.000 € al mes. Sus gastos anuales deducibles (IBI, comunidad, reparaciones) ascienden a 3.000 €. Ingresos brutos anuales = 12.000 €. Cálculo: ingresos 12.000 – gastos 3.000 = 9.000 € netos. Tipo IRNR 19%. Cuota IRNR = 9.000 × 19% = 1.710 € para todo el año. Este importe podría declararse en un solo modelo 210 anual. (Adicionalmente, si la vivienda estuvo algún mes sin alquilar, ese periodo devenga renta imputada a declarar aparte al 19%). Noruega y España tienen convenio para evitar doble imposición, por lo que España grava estas rentas inmobiliarias y Noruega en su caso concedería un crédito fiscal o exención (ver sección 6).

Propietario residente en Estados Unidos (país no UE): Al ser extracomunitario, tributa al 24% sin deducciones. Ejemplo: Un ciudadano de EE.UU. es dueño de una villa en la Costa del Sol que alquila en Airbnb. Supongamos que en 2024 obtiene ingresos totales de alquiler por 20.000 €. Ha incurrido en gastos (mantenimiento, gestión) de 8.000 €, pero no puede deducirlos en IRNR. Cálculo: base imponible = 20.000 € (brutos, sin restar gastos). Tipo IRNR 24%. Cuota IRNR = 20.000 × 24% = 4.800 €. Deberá presentar modelo 210 e ingresar 4.800 €. Si los inquilinos fueron particulares, no hubo retenciones, por lo que paga el total; si alguna renta provino de agencia/empresa con retención, podría restarse. En EE.UU., al ser residente allí, deberá declarar estos 20.000 € en su declaración federal, pero podrá descontar el impuesto pagado en España mediante el Foreign Tax Credit que prevé el convenio EEUU-España (evitando doble imposición, ver sección 6).

Propietario residente en Reino Unido (país tercero desde 2021): Tras el Brexit, los británicos perdieron el trato fiscal de UE. Ejemplo: Un propietario del Reino Unido tiene un piso en Marbella alquilado todo el año por 1.200 € mensuales (14.400 € anuales). Gastos deducibles reales: 5.000 € (hipoteca, IBI, etc.) – no deducibles por ser extracomunitario. Cálculo: base = 14.400 €; tipo 24%. IRNR = 3.456 € anuales. (Si el contrato es de larga duración a un inquilino como vivienda, el propietario británico no puede aplicar la reducción del 60% que tendría un residente español, debe tributar íntegro). Declarará mediante modelo 210 anual. En Reino Unido, al declarar sus rentas mundiales, aplicará el convenio España-RU para evitar doble tributación, pudiendo deducir el impuesto español pagado de su cuota británica.

Propietarios residentes en la UE con copropiedad: Si varias personas de la UE son copropietarias, cada una declara su parte proporcional. Ejemplo: Dos residentes en Francia poseen al 50% una vivienda turística en Tenerife que genera 19.000 € de ingresos en 2024. Tienen 8.000 € de gastos deducibles comunes​.

Cálculo total:  (19.000 – 8.000) = 11.000 € netos × 19% = 2.090 €​

A cada propietario francés le corresponde declarar 1.045 € (mitad cada uno). En modelo 210 cada uno indicaría 50% titularidad. Como ambos son UE, aplican deducciones y 19%.

Estos ejemplos muestran cómo la carga fiscal puede variar sustancialmente: un propietario extracomunitario paga impuestos sobre el bruto (efectivamente una presión fiscal mayor si tiene gastos elevados, llegando al ~24% del ingreso), mientras que un comunitario paga sobre el beneficio neto (lo que puede resultar en un tipo efectivo mucho menor). Además, los residentes de ciertos países pueden tener ventajas o consideraciones adicionales vía convenio, como se detalla a continuación.

6. Convenios de doble imposición y cómo evitar la doble tributación

España tiene suscritos numerosos Convenios para evitar la doble imposición (CDI) con otros países, cuyo objetivo es que una misma renta no tribute dos veces íntegramente en dos jurisdicciones. Estos convenios son tratados internacionales que prevalecen sobre la legislación interna en caso de conflicto y ofrecen mecanismos de alivio. En el contexto de alquileres de inmuebles:

Distribución del derecho a gravar: En prácticamente todos los convenios (que siguen el Modelo OCDE), las rentas inmobiliarias pueden ser gravadas por el Estado donde está situado el inmueble​. Esto significa que España, como país donde se encuentra el inmueble, conserva el derecho a cobrar impuestos sobre los alquileres (tal y como hace vía IRNR). El país de residencia del propietario también suele tener derecho a gravar esos ingresos (porque en principio un residente tributa por renta mundial). Para evitar la doble tributación, el convenio establece que el país de residencia debe eliminar la doble imposición ya sea exentando esa renta o dando un crédito fiscal por el impuesto pagado en el extranjero.

• Métodos para eliminar la doble imposición: Dependen del convenio bilateral concreto:
  • Muchos convenios de España (especialmente con países de la OCDE como Noruega, Reino Unido, EE.UU., etc.) utilizan el método de imputación crediticia: el país de residencia reconoce el impuesto pagado en España como crédito contra su propio impuesto. Por ejemplo, en el caso de un propietario estadounidense, EE.UU. dará crédito por los 4.800 € pagados en España; si su impuesto federal por esa renta equivaliera a, digamos, 5.000 €, tras crédito solo pagaría 200 € más en EE.UU., y si fuera menor que 4.800 € le permitiría prácticamente no pagar doble. En Reino Unido funciona de forma similar: se declara la renta extranjera y se resta el Foreign Tax Credit hasta el límite del impuesto británico sobre esa renta.
  • Algunos convenios (con ciertos países) pueden aplicar el método de exención: el país de residencia directamente exonera las rentas inmobiliarias extranjeras de tributación local, admitiendo que quedaron gravadas solo en el país del inmueble. Este método es menos común en convenios modernos, pero existe en algunos casos o para residentes de países con sistemas territoriales.
  • En todos los casos, el resultado buscado es que el total combinado no supere la mayor de las cargas fiscales. Es importante revisar el convenio España-país de residencia para ver el método aplicable (por ejemplo, el Convenio España-Francia exime las rentas inmobiliarias en Francia para un residente en Francia con inmueble en España, mientras que el España-Alemania aplica crédito).
• Certificados de residencia fiscal: Para beneficiarse de las disposiciones del convenio (como la eliminación de doble tributación, o alguna reducción en retención en otros tipos de renta), el contribuyente debe poder acreditar su residencia fiscal en el otro país. Esto se realiza obteniendo un certificado de residencia fiscal emitido por las autoridades fiscales de su país de residencia y, en caso necesario, presentándolo ante la Agencia Tributaria española. En el contexto de alquiler, España no reduce la retención por convenio (ya que aplica su ley interna del 19/24%), pero sí es necesario para, por ejemplo, aplicar la deducción de gastos de IRNR UE (aunque para UE suele bastar indicar el país y NIF extranjero, Hacienda puede requerir prueba de residencia UE). Más crítico es en el país de residencia: para que allí reconozcan exención/crédito, a veces piden demostrar que la renta fue gravada en España (presentar el modelo 210 pagado) y que el contribuyente es residente doméstico (certificado residencia). En resumen, es recomendable que el propietario no residente solicite cada año su certificado de residencia fiscal y guarde los justificantes de impuestos pagados en España, facilitando así los trámites de imputar esos pagos en su país.
• Cláusulas de no discriminación: Los convenios incluyen frecuentemente cláusulas que impiden que un país discrimine a nacionales del otro. Aunque España aplica diferentes normas a residentes UE vs extracomunitarios en IRNR (deducciones solo a UE), esta distinción se basa en normativa de la UE y en el criterio de reciprocidad fiscal, y no suele contravenir los convenios (que más bien impiden discriminación por nacionalidad, no por residencia fiscal). No obstante, ha habido debates legales sobre si la no deducción de gastos a extracomunitarios pudiera violar principios de libre circulación; hasta la fecha, la ley española sigue así, salvo que un tribunal indique lo contrario​.

En conclusión, los convenios de doble imposición garantizan que, aunque el propietario deba declarar su alquiler tanto en España (fuente de la renta) como en su país de origen (residencia), la carga final no será doble: el impuesto pagado en España será reconocido en su país, mediante crédito fiscal o exención, según el caso. Para aprovechar este beneficio, el contribuyente debe cumplir con sus declaraciones en ambos países y conservar la documentación necesaria (certificados de residencia e impuestos pagados). De esta manera, se logra que el alquiler tribute lo justo conforme a la ley, evitando la doble imposición internacional.